Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Налоговое право - Ндс у застройщика и техзаказчика

Ндс у застройщика и техзаказчика

Налог на добавленную стоимость у заказчика

Важное 16 сентября 2005 г. 01:10 Рассмотрим схемы движения денежных средств с точки зрения возникновения объекта налогообложения и применения вычетов по налогу на добавленную стоимость.

В ситуации, когда функции инвестора, заказчика и подрядчика выполняются независимыми между собой хозяйствующими субъектами. При осуществлении строительства объектов денежные средства инвесторов, поступающие на расчетный счет организации, выполняющего функции заказчика-застройщика, осуществляющего работы по реализации инвестиционного проекта с привлечением подрядных организаций, являются источником целевого финансирования и не рассматриваются как средства, связанные с реализацией товаров (работ, услуг), и следовательно, в части подлежащей передаче подрядчику и на иные цели установленные договором, не являются объектом налогообложения по налогу на добавленную стоимость.

Оплата выполненных подрядными организациями работ за счет этих источников производится заказчиком-застройщиком с налогом на добавленную стоимость. В части вознаграждения Заказчика и связанных с ним сумм, например экономии, налогом на добавленную стоимость возникает у Заказчика в обязательном порядке, как в момент реализации услуг, так и в момент получения аванса.

Обращаем Ваше внимание на то, что объект налогообложения возникнет и при безвозмездном оказании услуг строительного Заказа.

Передача объекта от заказчика-застройщика к инвестору осуществляется по фактической стоимости с учетом налога на добавленную стоимость. Для того чтобы инвестор имел право на налоговый вычет, необходимо наличие счетов – фактур и документального подтверждения фактической уплаты налога. Поэтому при передаче объекта инвестору заказчик-застройщик от своего имени и на основании счетов – фактур подрядных организаций в пятидневный срок (со дня оформления документов на передачу законченного строительством объекта) направляет инвестору сводный счет – фактуру.

Счет-фактура оформляется в двух экземплярах с указанием фактической стоимости передаваемого объекта и отражением суммы налога на добавленную стоимость, входящей в его стоимость. Ведение Заказчиком журналов учета полученных и выставленных счетов-фактур, книг покупок и книг продаж при расчетах по налогу на добавленную стоимость регламентируется нижеприведенными пунктами Постановления Правительства Российской Федерации от 2 декабря 2000 года №914

«Об утверждении правил ведения журналов учета полученных и выставленных счетов-фактур, книг покупок и книг продаж при расчетах по налогу на добавленную стоимость»

: «3.

Организации и индивидуальные предприниматели, осуществляющие предпринимательскую деятельность в интересах другого лица по договорам комиссии либо агентским договорам, при реализации товаров от своего имени хранят счета-фактуры по товарам, полученным от комитента либо принципала, в журнале учета полученных счетов-фактур. Комиссионеры либо агенты, совершающие действия от своего имени, хранят счета-фактуры, полученные от продавцов по приобретенным для комитента либо принципала товарам, в журнале учета полученных счетов-фактур.

7. Покупатели ведут книгу покупок, предназначенную для регистрации счетов-фактур, выставленных продавцами, в целях определения суммы налога на добавленную стоимость, предъявляемой к вычету (возмещению) в установленном порядке.

Счета-фактуры, выставленные доверителю, комитенту или принципалу организациями и индивидуальными предпринимателями, осуществляющими предпринимательскую деятельность в интересах другого лица по договорам поручения, комиссии либо агентским договорам, на сумму своего вознаграждения, регистрируются в книге покупок доверителя, комитента или принципала.

11. В книге покупок не регистрируются счета-фактуры, полученные: при безвозмездной передаче товаров (выполнении работ, оказании услуг), включая основные средства и ; комиссионером (агентом) от комитента (принципала) по переданным для реализации товарам либо от продавца товаров, выписанные на имя комиссионера (агента). 24. Организации и индивидуальные предприниматели, осуществляющие предпринимательскую деятельность в интересах другого лица по договорам поручения, комиссии либо агентским договорам, регистрируют в книге продаж счета-фактуры, выставленные доверителю, комитенту или принципалу на сумму своего вознаграждения».

Основанием для оформления заказчиком-застройщиком счетов-фактур является сводная ведомость затрат на строительство объекта инвестирования. Так как счета фактуры подрядчиком выписываются только с указанием заказчика, как плательщика, то полученные счета – фактуры в книге покупок заказчик не регистрирует, но хранит в журнале учета полученных счетов — фактур.

Для подтверждения инвестором фактической уплаты налога можно предоставить копии платежных документов, подтверждающих сам факт списания денежных средств с расчетного счета заказчика и копии счетов – фактур подрядных строительных организаций. Если инвесторами при строительстве жилого дома выступают риэлтеры, то счет фактура им необходима, так как нежилые помещения для них могут быть товаром и при их реализации (с НДС) они смогут принять к вычету налог, отраженный в счете – фактуре, в случае если сначала происходит государственная регистрация права собственности на риэлтерскую организацию и, затем, перерегистрация на физическое лицо.

Услуги заказчика обычно включаются в инвентарную стоимость строительства. Стоимость услуг заказчика в смете может определяться как фиксированная сумма или как доля (процент) от инвестиционных средств. В таком случае, часть денежных средств, поступивших от инвесторов, будут средствами, которые являются оплатой услуг заказчика.

По мнению налоговых органов, необходимо из поступивших от инвестора средств выделить оплату услуг заказчика в соответствии со сметой. Эти средства, как авансы полученные, следует включить в налогооблагаемую базу в соответствии с Налогового кодекса Российской Федерации (далее НК РФ). А если в договоре предусмотрено, что оплатой услуг заказчику будет экономия средств по смете, то налоговая база будет определяться только по окончании строительства и в момент получения авансовых платежей.

В связи с невозможностью ведения раздельного учета объекта налогообложения, налогом на добавленную стоимость будет облагаться вся сумма, полученная на счет или в кассу Заказчика.

При отсутствии экономии объектом налогообложения у Заказчика будет рыночная стоимость безвозмездно оказанной услуги строительного заказа. Денежные средства, поступившие от инвестора на финансирование строительства в части стоимости работ, выполняемых сторонними организациями, являются для заказчика – застройщика средствами целевого финансирования.

Денежные средства, поступившие от инвестора на финансирование строительства в части стоимости работ, выполняемых сторонними организациями, являются для заказчика – застройщика средствами целевого финансирования. Они не рассматриваются как средства связанные с реализацией работ и в налоговую базу по НДС у заказчика-застройщика, в соответствии с НК РФ, не включаются.

На основании НК РФ с полученных от инвестора денежных средств в части сметной стоимости услуг по организации строительства, оплаченных авансом, заказчик-застройщик обязан исчислять и уплачивать в бюджет НДС. В соответствии с НК РФ суммы налога, исчисленные и уплаченные с авансов, подлежат вычетам лишь только после выполнения работ. Заказчику необходимо вести раздельный учет доходов и расходов средств полученных и направленных на финансирование строительства и на оплату собственных услуг.

Право на налоговые вычеты по суммам оплаченного НДС заказчик не имеет.

Так как оплата производилась за счет средств инвестора. По окончанию строительства может возникнуть экономия средств инвесторов.

Согласно НК РФ в налоговую базу по налогу на добавленную стоимость включаются суммы, полученные в счет увеличения доходов либо иначе связанные с оплатой реализованных товаров (работ, услуг).

В связи с этим суммы превышения денежных средств, полученных от инвесторов над фактическими затратами по его строительству, оставшиеся в распоряжении застройщика, облагаются налогом на добавленную стоимость в общеустановленном порядке.

Постановлением кассационной инстанции ФАС Московского округа от 31 октября 2003 года по делу №КА-А41/8563-03 определено, что у заказчика-застройщика до момента сдачи инвестору готовой строительной продукции не формируется объем реализации по собственной хозяйственной деятельности. Объект налогообложения от реализации услуг по техническому надзору за строящимися объектами может возникнуть только после окончания строительства объектов и в случае превышения сумм, полученных от инвесторов, над затратами по строительству.

Объект налогообложения от реализации услуг по техническому надзору за строящимися объектами может возникнуть только после окончания строительства объектов и в случае превышения сумм, полученных от инвесторов, над затратами по строительству.

В договоре между инвестором и заказчиком необходимо предусмотреть распределение суммы экономии. Если договором предусмотрен возврат суммы экономии, то она не будет облагаться НДС у Заказчика. Законченный строительством объект основных средств не передается другой организации, а принимается к учету и вводится в эксплуатацию непосредственно данной организацией.

При применении вычетов по НДС следует помнить, что НК РФ предусмотрено, что налоговые вычеты производятся по мере постановки на учет соответствующих объектов завершенного капитального строительства (основных средств) с момента, указанного в абзаце 2 НК РФ, или при реализации объекта незавершенного капитального строительства. При этом абзацем 2 НК РФ установлено, что начисление амортизации по объекту амортизируемого имущества начинается с первого числа месяца, следующего за месяцем, в котором этот объект был введен в эксплуатацию.

Следовательно, объект рассматривается как основное средство только после начала его фактического использования для ведения деятельности, направленной на получение дохода. При этом началом фактического использования объекта является ввод объекта в эксплуатацию.

Таким образом, моментом принятия к вычету сумм налога на добавленную стоимость, уплаченного налогоплательщиком подрядным организациям при проведении ими капитального строительства, а также по товарам (работам, услугам), приобретенным для выполнения строительно-монтажных работ, является месяц, следующий за месяцем, в котором оформлен акт приемки — передачи объекта в эксплуатацию по установленным формам, но не ранее передачи документов на государственную регистрацию.

Нередко инвестиции осуществляют одновременно тысячи юридических или физических лиц.

Кроме того, сам заказчик может выступать в роли инвестора. В таких случаях между участниками инвестиционного процесса заключается договор долевого участия. Каждый из участников данного договора является стороной в отношении с подрядчиком, заказчиком и должен самостоятельно подписывать договор, либо передать свои права посреднику.

По завершении строительства на счет заказчика списывается только та часть инвентарной стоимости объекта, которая остается в распоряжении организации, являющейся заказчиком. Заказчику необходимо оформить счета — фактуры, в которых отдельной строкой выделен НДС, каждому инвестору пропорционально их доле участия. К налоговому вычету у инвестора предъявляется не вся сумма, а только та ее часть, которая соответствует использованным средствам.

Предоставление счета – фактуры и метод разделения налога на добавленную стоимость лучше отразить в учетной политике организации, так как методика не предусмотрена ни ГК РФ, ни НК РФ. В данной ситуации организация участвует в расчетах не только как заказчик, но и как подрядчик.

Полученные от инвестора суммы являются авансовыми платежами и со всей суммы необходимо начислить и уплатить НДС. Вычету подлежат суммы НДС, уплаченные субподрядчикам и поставщикам. В данном случае инвестор не перечисляет суммы целевого финансирования, а рассчитывается с организацией, выполняющей функцию заказчика и подрядчика, как с другим поставщиком работ и услуг.

Заказчик — подрядчик производит налоговый вычет по мере соблюдения необходимых условий (наличие счета – фактуры, оплата, принятие к учету МПЗ), а инвестор, только после ввода в эксплуатацию законченного строительством объекта. В соответствии со НК РФ все денежные средства, полученные подрядчиком от дольщика, для целей обложения НДС рассматриваются как аванс и должны включаться в налогооблагаемую базу в момент поступления денежных средств. Объединение в одном лице функции инвестора, заказчика и подрядчика означает, что строительство ведется хозяйственным способом.

В соответствии с НК РФ при выполнении строительно-монтажных работ для собственного потребления налоговая база определяется как стоимость выполненных работ, исчисленная исходя из всех фактических расходов налогоплательщика на их выполнение. Хозяйственный способ предусматривает два вида вычетов (первый – со стоимости подрядчика и стоимости материалов, уплаченных поставщику; второй – начисленный самостоятельно). Вычет НДС при строительстве так называемым «хозяйственным способом» производится в момент перечисления в бюджет начисленного на данное строительство НДС.

При соблюдении законодательства чаще всего в декларации за следующий налоговый период, но не ранее данного срока, так как досрочное перечисление и вычет не являются правомочными для целей НДС.

Строительство хозяйственным способом осуществляется для собственных нужд застройщика, при этом отсутствуют возможные договорные отношения между исполнительным органом (администрацией) застройщика и его структурным подразделением, ведущим строительно-монтажные работы.

При хозяйственном способе не происходит передачи на возмездной основе права собственности на результаты выполненных работ, которые не признаются реализацией.

Финансовый результат от выполненных хозяйственным способом работ не определяется. Следовательно, положения главы 25 «Налог на прибыль организаций» НК РФ в данном случае не применяются. Застройщик не подразделяет свои капитальные затраты на прямые и косвенные, как это предусмотрено НК РФ для организаций, осуществляющих производство и реализацию продукции, работ услуг и определяющих финансовый результат в целях налогообложения прибыли.

Застройщик не подразделяет свои капитальные затраты на прямые и косвенные, как это предусмотрено НК РФ для организаций, осуществляющих производство и реализацию продукции, работ услуг и определяющих финансовый результат в целях налогообложения прибыли. В первоначальную стоимость объекта, который построен хозяйственным способом, включаются все затраты предусмотренные сметной документацией. В соответствии с НК РФ объектом обложения НДС признается выполнение строительно-монтажных работ для собственного потребления.

На основании пункта 3.2 Методических рекомендаций по применению главы 21 «Налог на добавленную стоимость» НК РФ, утвержденных Приказом МНС Российской Федерации от 20 декабря 2000 №БГ-3-03/447 «Об утверждении Методических рекомендаций по применению главы 21 «Налог на добавленную стоимость» Налогового кодекса Российской Федерации» (далее Методические рекомендации «Налог на добавленную стоимость» НК РФ), объектом налогообложения признаются работы, выполненные хозяйственным способом. Пункт 2 НК РФ устанавливает специальный порядок определения налоговой базы по НДС при выполнении строительно-монтажных работ для собственного потребления. Дата выполнения строительно-монтажных работ для собственного потребления для целей налогообложения определяется в соответствии с НК РФ:

«В целях настоящей главы дата выполнения строительно-монтажных работ для собственного потребления определяется как день принятия на учет соответствующего объекта, завершенного капитальным строительством»

.

Обратите внимание! Пункт 47 Методических рекомендаций по применению главы 21 «Налог на добавленную стоимость» НК РФ указывает на то, что с момента введения в силу Федерального закона от 29 мая 2002 года №57-ФЗ «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в целях налогообложения дата принятия на учет объекта, завершенного строительства, определяется с учетом положений абзаца 2 НК РФ. А именно: с момента начисления амортизации объекта в налоговом учете – с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором данный объект был введен в эксплуатацию, но данная точка зрения неоднозначна.

Следовательно, на эту дату налогоплательщик, имеющий такой объект налогообложения по НДС, должен начислить НДС на сумму строительно-монтажных работ и составить счет-фактуру, который в обязательном порядке регистрируется им в книге продаж.

При этом налоговая база при выполнении строительно-монтажных работ для собственного потребления рассчитывается как стоимость выполненных работ, исчисленная исходя из всех фактических расходов застройщика на их выполнение. Отметим, что формулировка НК РФ очень нечеткая, в связи с чем, возникает масса вопросов у налогоплательщиков.

Что имел в виду законодатель, прописывая данную норму, по сей день, остается не ясным.

Имеется ли в данном случае в виду выполнение строительно-монтажных работ собственно силами налогоплательщика или сюда относятся все расходы налогоплательщика, как собственные, так и приобретенные у специализированных организаций, связанные со строительством объекта? Напомним, что в пункте 3.2 Методических рекомендаций по применению главы 21 «Налог на добавленную стоимость» НК РФ отмечено, что: «В целях применения подпункта 3 пункта 1 статьи 146 объектом налогообложения является стоимость строительно-монтажных работ, выполненных для собственного потребления.

К таким работам относятся строительные и монтажные работы, выполненные хозяйственным способом с 1 января 2001 года непосредственно налогоплательщиками для собственных нужд. Строительно-монтажные работы, выполненные индивидуальными предпринимателями на объектах, предназначенных для своего личного потребления, не являются объектом обложения налогом».

Данная формулировка Методических рекомендаций по применению главы 21 «Налог на добавленную стоимость» НК РФ позволяет сделать вывод, что при исчислении налоговой базы по строительно-монтажным работам для собственного потребления организации-налогоплательщики НДС должны учитывать только строительно-монтажные работы, выполненные собственными силами и не включать в налоговую базу строительно-монтажные работы, выполненные при строительстве объекта, сторонними организациями.
Данная формулировка Методических рекомендаций по применению главы 21 «Налог на добавленную стоимость» НК РФ позволяет сделать вывод, что при исчислении налоговой базы по строительно-монтажным работам для собственного потребления организации-налогоплательщики НДС должны учитывать только строительно-монтажные работы, выполненные собственными силами и не включать в налоговую базу строительно-монтажные работы, выполненные при строительстве объекта, сторонними организациями. Кстати, такая же точка зрения изложена в Письме МНС Российской Федерации от 24 марта 2004 года №03-1-08/819/16 «О порядке определения налоговой базы по НДС».

Однако отметим, что данное письмо является лишь разъяснением по конкретному запросу налогоплательщика, то есть, не является нормативным документом. В тексте данного Письма указано, что само налоговое законодательство не содержит понятие

«выполнение строительно-монтажных работ для собственного потребления»

, поэтому на основании НК РФ налогоплательщик имеет право воспользоваться этим понятием в том значении, в котором оно используется в других отраслях законодательства Российской Федерации. Понятие

«строительно-монтажных работ для собственного потребления»

содержится в нормативных актах Госкомстата России.

В частности в пункте 18 Постановления Госкомстата Российской Федерации от 24 декабря 2002 года №224

«Об утверждении инструкции по заполнению формы федерального государственного статистического наблюдения о деятельности предприятий»

указано, что: «К строительно-монтажным работам, выполненным хозяйственным способом, относятся работы, осуществляемые для своих нужд собственными силами нестроительных организаций, включая работы, для выполнения которых организация выделяет на стройку рабочих основной деятельности с выплатой им заработной платы по нарядам строительства. Не относятся к работам, выполненным хозяйственным способом, работы, выполненные цехами основной деятельности по договорам и соглашениям с ОКСами этой же организации, когда расчеты за выполненные работы производятся в порядке, установленном для подрядных организаций; а также работы, выполненные подрядными организациями по собственному строительству». Отметим, что в отношении того, что налогоплательщик при исчислении налоговой базы должен учитывать только строительно-монтажные работы, выполненные собственными силами, существует и положительная арбитражная практика, примером может служить Постановление ФАС Уральского округа от 10 сентября 2003 года по делу №Ф09-2906/03-АК.

Нужно сказать, что организации, выступающие застройщиками, в действительности очень редко строят объекты только своими силами, как правило, часть строительных работ выполняется самостоятельно, а часть осуществляется с привлечением специализированных организаций, то есть, используется смешанный способ, поэтому этот вопрос волнует очень многих. Исходя из вышесказанного, организация, осуществляющая строительство объекта собственными силами с привлечением подрядных организаций должна организовать на счете субсчет «Строительство объектов основных средств» раздельный учет затрат по этим видам строительства для правильного формирования налогооблагаемой базы по НДС при строительстве хозяйственным способом.

Покажем на примере, как налогоплательщик должен сформировать инвентарную стоимость объекта, построенного для собственных нужд. Пример 1. Предположим, что в строительной фирме «Ремстрой» в течение ноября – декабря 2004 года осуществлялось строительство здания склада производственного назначения.

Часть работ по строительству здания склада организация выполнила собственными силами, для этого «Ремстрой» приобрело материалов на общую сумму 118 000 рублей (в том числе НДС – 18 000 рублей). Заработная плата работников за выполненные работы составила 40 000 рублей.

Часть работ была выполнена силами специализированной организации ООО «Строитель».

При этом фирма «Ремстрой» передало для строительства склада ООО «Строитель» материалы на сумму 200 000 рублей (без НДС). Общая стоимость работ, выполненных подрядчиком (без учета материалов) составила 1 062 000 рублей, в том числе НДС- 162 000 рублей. Здание склада введено в эксплуатацию в декабре.

К счету «Вложение во внеоборотные активы» можно открыть следующие субсчета: 08-3-1 «Затраты по строительству объекта, учитываемые для начисления НДС»; 08-3-2 «Затраты по строительству объекта, не учитываемые для начисления НДС». В учете организации «Ремстрой» данные хозяйственные операции будут выглядеть следующим образом: Корреспонденция счетов Сумма, рублей Содержание операции Дебет Кредит В ноябре – декабре 2004 года 10-8 60 300 000 Приняты к учету материалы, предназначенные для строительства склада 19 60 54 000 Учтен НДС по приобретенным материалам 60 51 354 000 Погашена задолженность поставщику материалов 10-7 10-8 200 000 Переданы материалы для строительства подрядчику 08-3-2 60 900 000 В затраты по строительству включена стоимость работ специализированной организации 19 60 162 000 Отражен НДС с услуг подрядчика 08-3-1 10-7 200 000 В затраты по строительству включена стоимость материалов, переданных подрядчику 60 51 1 062 000 Оплачены услуги подрядчика 08-3-1 10-8 100 000 В затраты по строительству объекта включена стоимость материалов для работ, осуществляемых собственными силами 08-3-1 70 40 000 Заработная плата учтена в составе затрат на строительство объекта 08-3-1 69 10 400 Начислен ЕСН и взносы в ПФР Объект основных средств введен в эксплуатацию 01 08-3-2 900 000 При подрядном способе 01 08-3-1 350 400 При хозяйственном способе В январе 2005 года (месяц начисления амортизации) 19 68 63 072 Начислен НДС со стоимости СМР, для собственного потребления (350 400 * 18%) 68 19 54 000 Принят к вычету НДС по приобретенным материалам, использованным для строительства 68 19 162 000 Принят к вычету НДС по работам подрядчика В феврале 2005 года 68 19 63 072 Принят к вычету НДС со стоимости строительных работ, для собственного потребления Как видно из приведенного примера, на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» субсчет 08.3 сформирована инвентарная стоимость объекта в сумме 1 255 040 рублей, из которых под налогообложение НДС у налогоплательщика попадает 355 040 рублей. Именно с этой суммы налогоплательщик НДС начислит сумму налога, подлежащую уплате в бюджет.

Окончание примера. Отметим, еще одну важную деталь, с которой непременно придется столкнуться организации-налогоплательщику НДС при строительстве объектов собственными силами. До того момента пока объект, завершенного строительства, не введен в эксплуатацию, он числится в бухгалтерском учете организации, как объект незавершенного строительства и в соответствии со ГК РФ представляет собой недвижимое имущество.

Согласно ГК РФ:

«Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации»

.

Это означает, что застройщик должен зарегистрировать право собственности на объект недвижимости в государственном реестре и только потом перевести его в состав основных средств.

Как в этом случае определить день принятия на учет построенных объектов недвижимости? Ведь процесс государственной регистрации достаточно длительный. НК РФ не содержит прямого ответа на данный вопрос.

И соответственно, у бухгалтера, возникает правомерный вопрос в какой момент необходимо начислить НДС: когда подана заявка на государственную регистрацию или по моменту ее завершения?

«Основные средства, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с законодательством Российской Федерации, включаются в состав соответствующей амортизационной группы с момента документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию указанных прав»

.

То есть день подачи документов на государственную регистрацию, объектов фактически введенных в эксплуатацию, в налоговом учете фактически признается днем начала эксплуатации объекта недвижимости. Руководствуясь пунктом 47 Методических рекомендаций по применению главы 21 «Налог на добавленную стоимость» НК РФ, организация-застройщик должна произвести начисление НДС со стоимости строительно-монтажных работ, выполненных для собственного потребления в месяце, с которого начинается начисление амортизации по такому объекту в соответствии с главой 25 «Налог на прибыль организации» НК РФ.
Руководствуясь пунктом 47 Методических рекомендаций по применению главы 21 «Налог на добавленную стоимость» НК РФ, организация-застройщик должна произвести начисление НДС со стоимости строительно-монтажных работ, выполненных для собственного потребления в месяце, с которого начинается начисление амортизации по такому объекту в соответствии с главой 25 «Налог на прибыль организации» НК РФ.

Обратите внимание! С января 2004 года вступил в силу Приказ Минфина Российской Федерации от 13 октября 2003 года №91н

«Об утверждении методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств»

, который практически позволяет сблизить налоговый и бухгалтерский учет недвижимого имущества.

Согласно пункту 52 указанного Приказа: «По объектам недвижимости, по которым закончены капитальные вложения, оформлены соответствующие первичные учетные документы по приемке-передаче, документы переданы на государственную регистрацию и фактически эксплуатируемые, амортизация начисляется в общем порядке с первого числа месяца, следующего за месяцем введения объекта в эксплуатацию. При принятии этих объектов к бухгалтерскому учету в качестве основных средств после государственной регистрации производится уточнение ранее начисленной суммы амортизации. Допускается объекты недвижимости, по которым закончены капитальные вложения, оформлены соответствующие первичные учетные документы по приемке-передаче, документы переданы на государственную регистрацию и фактически эксплуатируемые, принимать к бухгалтерскому учету в качестве основных средств с выделением на отдельном субсчете к счету учета основных средств».

Это фактически означает, что начислять амортизацию по объектам недвижимости, требующим государственной регистрации, можно как в налоговом, так и в бухгалтерском учете по одним и тем же правилам — со следующего месяца после подачи документов на государственную регистрацию.

Дата начисления амортизации по таким объектам для налогоплательщика представляется очень важной, так как именно с этой датой связано применение вычетов по налогу.

Обратите внимание! Если налогоплательщик НДС осуществлял строительство объекта собственными силами, то ему особое внимание необходимо обратить на то, как применяются вычеты по НДС.

Согласно НК РФ организация — застройщик вправе принять к вычету: · суммы НДС, предъявленные ему подрядными организациями при проведении ими капитального строительства, сборке (монтаже) основных средств и уплаченные этим организациям; · суммы НДС, предъявленные ему при приобретении товаров (работ, услуг) для выполнения СМР и уплаченные поставщикам; · сумму НДС, исчисленную при выполнении СМР для собственного потребления и уплаченную в бюджет.

Первые из двух перечисленных вычетов производятся в месяце, следующем за месяцем, в котором налогоплательщик подал документы на регистрацию прав на объект недвижимости (на основании абзаца первого НК РФ).

Вычет НДС, начисленного с объема строительно-монтажных работ для собственного потребления, производится только после уплаты в бюджет данной суммы НДС (на основании абзаца второго НК РФ). Пример 2. Строительная организация в августе строила собственными силами здание склада. Расходы по строительству составили: · сумма приобретенных и оплаченных материалов — 177 000 рублей, в том числе НДС – 27 000 рублей; · заработная плата рабочих, участвующих в строительстве, ЕСН, взносы в ПФР и ФСС на страхование от несчастных случаев – 52 000 рублей.

Здание склада фактически введено в эксплуатацию в сентябре, и в этом же месяце поданы документы на государственную регистрацию. Налог с объема строительно-монтажных работ уплачен в бюджет в ноябре, в том же месяце получены документы о праве собственности на здание склада. Организация налог уплачивает помесячно.

Чтобы не загромождать пример, расходы на государственную регистрацию рассматривать не будем. К счету можно открыть субсчет «Основные средства на государственной регистрации».

В учете организации эти хозяйственные операции отражены следующим образом: Корреспонденция счетов Сумма, рублей Содержание операции Дебет Кредит Август 10-8 60 150 000 Приняты к учету материалы, предназначенные для строительства склада 19 60 27 000 Учтен НДС по приобретенным материалам 60 51 177 000 Погашена задолженность поставщику материалов 08-3 10-8 150 000 Списаны материалы на строительство склада 08-3 70, 69 52 000 Заработная плата, ЕСН, взносы в ПФР и взносы в ФСС учтены в составе затрат на строительство склада Сентябрь 01-1 08-3 202 000 Построенный объект принят к учету в качестве основного средства, право собственности, на которое не зарегистрировано Октябрь 19 68 36 360 Начислен НДС со стоимости объекта 68 19 27 000 Принят к вычету НДС по использованным материалам для строительства Ноябрь 51 68 36 360 Уплачен НДС в бюджет 68 19 36 360 Принят к вычету НДС по СМР для собственного потребления 01 01-1 202 000 Построенный объект основных средств переведен в состав основных средств право собственности, на которое зарегистрировано Окончание примера.

Заказчик — застройщик представляет инвестору сводный счет — фактуру по объекту в течение пяти дней после передачи объекта, введенного в эксплуатацию. Сводный счет — фактура составляется в двух экземплярах на основании счетов — фактур, которые были получены от поставщиков за материалы и от подрядчиков по выполненным работам. Материалы и выполненные строительные работы выделяются в сводном счете — фактуре в отдельные самостоятельные позиции.

Второй экземпляр сводного счета — фактуры хранится у заказчика — застройщика в журнале учета выставленных счетов — фактур без регистрации их в книге продаж. Заказчик — застройщик хранит счета — фактуры, полученные от поставщиков и подрядчиков, в журнале учета полученных счетов — фактур без регистрации их в книге покупок.

Копии счетов — фактур и платежные документы, подтверждающие фактическую уплату сумм НДС заказчик — застройщик прилагает к сводному счету — фактуре, который он представляет инвестору.

Заказчик — застройщик выписывает в двух экземплярах отдельный счет — фактуру на услуги по организации строительства, оказываемые инвестору, второй экземпляр счет — фактуры регистрируется в книге продаж, организация не включает стоимость своих услуг в сводный счет- фактуру, который предъявляет инвестору. Пример 3. ЗАО «Ремфасад» (инвестор) заключил договор на реализацию инвестиционного проекта по строительству складского помещения с заказчиком — застройщиком ЗАО «Ремстрой».

Общая сметная стоимость работ по договору составила 1 580 000 рублей. 5 января ЗАО «Ремстрой» получило от ЗАО «Ремфасад» в сумме 1 580 000 рублей.

Срок окончания строительства 28 февраля. По сводному сметному расчету затраты на содержание ЗАО «Ремстрой» составляют 80 000 рублей (в том числе НДС 12 203 рублей).

Прочие капитальные затраты составляют 100 000 рублей (в том числе НДС 15 254 рублей). Фактические расходы по содержанию ЗАО «Ремстрой» составили 60 000 рублей (январь — 32 000 рублей; февраль — 28 000 рублей). Стоимость фактических осуществленных и прочих затрат принятых ЗАО «Ремфасад» составили 90 000 рублей (в том числе НДС 13 728 рублей) (январь — 45 000 рублей в том числе НДС — 6 864 рубля; февраль 45 000 рублей в том числе НДС — 6 864 рубля).

В случае экономии по смете договором предусмотрено, что денежные средства остаются в распоряжении ЗАО «Ремстрой» (заказчика — застройщика).

Для выполнения в срок договора ЗАО «Ремстрой» заключил договор строительного подряда с ООО «Ремсервис» на сумму 1 400 000 рублей (в том числе НДС 213 559 рублей). Согласно договору строительного подряда ЗАО «Ремстрой» производит предоплату в размере 30% для приобретения строительных материалов, остальные 70% выплачивает в течение пяти дней с даты подписания акта приемки выполненных работ. ЗАО «Ремстрой» исчисляет НДС «по отгрузке», а налог на прибыль по методу начисления.

К счету рекомендуем открыть субсчет «Авансы полученные». Отражение операций в январе у ЗАО «Ремстрой»: Корреспонденция счетов Сумма, рублей Содержание операции Дебет Кредит 55 86 1 580 000 Поступили от инвестора средства целевого финансирования 86 62-1 80 000 Отражена часть денежных средств как аванс за предстоящие услуги заказчика — застройщика 76 68 12 203 Начислен НДС с полученного аванса (80 000 рублей х 18/118) 60-1 55 420 000 Перечислен аванс подрядчику (1 400 000 рублей х 30%) 20 02 (10, 69, 70) 32 000 Отражена сумма фактических расходов за месяц на содержание заказчика — застройщика 08-3 76 38 136 Приняты к учету прочие капитальные затраты (45 000 рублей — 6 864 рубля) 19-4 76 6 864 Учтен НДС по прочим капитальным затратам, подлежащий вычету у инвестора 76 55 45 000 Оплачены прочие капитальные затраты Отражение операций в феврале года у ЗАО «Ремстрой» Корреспонденция счетов Сумма, рублей Содержание операции Дебет Кредит 08-3 60 1 186 441 Приняты от подрядчика выполненные работы по строительству складского помещения (1 400 000 рублей — 213 559 рублей) 19-4 60 213 559 Отражена сумма НДС по выполненным работам, подлежащая вычету у инвестора 60 60-1 420 000 Зачтен аванс, выданный подрядчику 20 02 (10, 69,70) 28 000 Отражена сумма фактических расходов за месяц на содержание заказчика — застройщика 08-3 76 38 136 Приняты к учету прочие капитальные затраты (45 000 рублей — 6 864 рубля) 19-4 76 6 864 Учтен НДС по прочим капитальным затратам, подлежащий вычету у инвестора 76 55 45 000 Оплачены прочие капитальные затраты 08-3 90-1 67 797 Включена в фактические затраты стоимость услуг заказчика — застройщика (80 000 рублей — 12 203 рубля) 19-4 90-1 12 203 Отражена сумма НДС со стоимости услуг заказчика — застройщика подлежащая вычету у инвестора 90-2 20 60 000 Списаны фактические затраты по содержанию заказчика- застройщика 90-3 68 12 203 Начислен НДС по реализации услуг заказчика — застройщика 62-1 62 80 000 Зачтен полученный от инвестора аванс 68 76 12 203 Принят к вычету НДС ранее уплаченный с аванса 51 55 80 000 Отражена оплата за выполненные услуги 90-9 99 7 797 Отражена прибыль от оказания услуг инвестору (67 797 рублей — 60 000 рублей) Отражение операций в марте у ЗАО «Ремстрой» Корреспонденция счетов Сумма, рублей Содержание операции Дебет Кредит 60 55 980 000 Произведен окончательный расчет с подрядчиками 86 08-3 1 262 713 Переданы инвестору капитальные вложения в части работ, выполненных подрядчиком (без НДС) 86 19-4 227 287 Передана инвестору сумма НДС в части работ, выполненных сторонними организациями (213 559 рублей + 6 864 рубля + 6 864 рубля) 62 08-3 67 797 Переданы инвестору капитальные вложения в части услуг заказчика — застройщика (без НДС) 62 19-4 12 203 Переданы инвестору сумма НДС в части услуг заказчика — застройщика 86 90-1 10 000 Учтена экономия по смете 90-3 68 1 525 Начислен НДС с суммы экономии 51 55 10 000 Перечислено на расчетный счет экономия по смете 90-9 99 8 475 Отражена прибыль от оказания услуг инвестору Налог на прибыль, который подлежит уплате в бюджет ЗАО «Ремстрой» составит 3 905 рублей ((8 475 рублей + 7 797 рублей) х 24%). Окончание примера. Более подробно с вопросами, касающимися бухгалтерского и налогового учета в строительных организациях, Вы можете познакомиться в книге ЗАО «BKR-Интерком-Аудит» «Строительство».

Влияние изменений законодательства на учет у технического заказчика

В Градостроительном кодексе РФ не так давно появилось определение технического заказчика.

Отразится ли это на отношениях между застройщиком и заказчиком и на порядке ведения ими бухгалтерского учета?Изменения в законодательстве Поправки в Градостроительный кодекс РФ внесены Федеральным законом от 28 ноября 2011 г.

№ 337-ФЗ. Вместо названия «заказчик» теперь используется понятие «технический заказчик». Технический заказчик – физическое (действующее на профессиональной основе) или юридическое лицо, уполномоченное застройщиком и действующее от его имени (полное определение дано в п.

22 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ – далее кодекс). Конкретизированы функции техзаказчика.

Это: – заключение договоров об инженерных изысканиях, о подготовке проектной документации, строительстве, реконструкции, капремонте объектов и подготовка задания на их выполнение; – представление необходимых материалов и документов; – утверждение проектной документации и подписание документов, необходимых для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию; – осуществление иных функций, предусмотренных кодексом.

Важно отметить: установлено, что застройщик вправе осуществлять функции технического заказчика самостоятельно.

Термин «технический заказчик» фигурирует во многих статьях кодекса. Например, в пункте 3 статьи 52 сказано, что лицом, осуществляющим строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта, может являться застройщик либо привлекаемое им или техническим заказчиком на основании договора физическое или юридическое лицо. Из чего можно сделать вывод, что иные лица не вправе осуществлять строительство (реконструкцию и т.

д.). В определении технического заказчика сказано, что он действует от имени застройщика.

Что это означает? По агентскому договору агент может действовать от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала. По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала.

>|Данные положения установлены в статье 1005 Гражданского кодекса РФ.| Теперь в договорах, заключаемых техзаказчиком с третьими лицами в интересах застройщика, должно быть указано, что договор заключен между застройщиком (от имени которого действует техзаказчик) и третьим лицом. Перейдем к порядку учета. Ранее общепринятым считалось наличие двух вариантов учета затрат по строительству в зависимости от того, кто ведет данный учет в соответствии с договором на выполнение функций заказчика.I. Бухучет затрат ведет заказчик.

В этом случае заказчик учитывает затраты на строительство по дебету счета 08 и отдельно на счете 19 накапливает НДС, предъявленный сторонними организациями по работам (услугам, материалам и т.

д.), включаемым в стоимость строительства. При передаче объекта застройщику заказчик списывает эти суммы:ДЕБЕТ 76 субсчет «Застройщик»КРЕДИТ 08– передан застройщику готовый объект;ДЕБЕТ 76 субсчет «Застройщик»КРЕДИТ 19– передана застройщику сумма «входного» НДС по законченному объекту. Застройщик в свою очередь делает проводки:ДЕБЕТ 08КРЕДИТ 76 субсчет «Заказчик»– принят от заказчика объект;ДЕБЕТ 19КРЕДИТ 76 субсчет «Заказчик»– принята от заказчика сумма «входного» НДС по законченному объекту.II.

Бухучет затрат ведет застройщик.

Работы (услуги), принятые заказчиком за отчетный период, учитывает у себя на балансе застройщик на основании отчетов заказчика. Заказчик не отражает затраты по строительству объекта у себя на балансе (на счетах 08 и 19), а при получении от поставщиков и подрядчиков соответствующих первичных документов (накладных, актов выполненных работ и т. п.) фиксирует операцию записью:ДЕБЕТ 76 субсчет «Застройщик»КРЕДИТ 76 субсчет «Расчеты с поставщиками и подрядчиками»– учтены затраты по строительству объекта (включая НДС).Застройщик на основании отчетов заказчика записывает:ДЕБЕТ 08КРЕДИТ 76 субсчет «Заказчик»– отражены затраты на строительство;ДЕБЕТ 19КРЕДИТ 76 субсчет «Заказчик»– выделен «входной» НДС по затратам.

Чаще предпочтение отдавалось второму варианту. Поскольку первый вариант, основанный на нормах Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденного письмом Минфина России от 30 декабря 1993 г. № 160 (заказчик в нем назван застройщиком), порождал ряд противоречий.

В частности, при первом варианте у заказчика на счете учета капитальных вложений (08) формировалась стоимость строительства, которая затем отражалась в его балансе в качестве внеоборотных активов.

В то время как на самом деле объект незавершенного строительства принадлежал застройщику, поскольку создавался за счет его средств (то есть имели место агентские отношения). У застройщика же, наоборот, стоимость незавершенного строительства в балансе никак не отражалась. Таким образом, ведение учета по данной схеме приводило к тому, что бухгалтерская отчетность и заказчика, и застройщика оказывалась недостоверной.

Внесенные в кодекс дополнения подтверждают, что заказчик (вернее технический заказчик) фактически является агентом.

А значит, первый вариант противоречит принципам ведения бухучета и использоваться не должен.

>|Агент не вправе отражать на своем балансе имущество принципала.

Это следует из положений пунктов 1, 2 статьи 1 Федерального закона от 21 ноября 1996 г. № 129-ФЗ, а также из положений пункта 6 ПБУ 1/2008 «Учетная политика организации».| Казалось бы, остается второй вариант, если бы не фраза «от имени застройщика» в определении технического заказчика. Дело в том, что данный вариант предполагает заключение заказчиком договоров с третьими лицами от своего имени, но за счет застройщика (на сегодняшний день эта схема отношений между заказчиком и застройщиком наиболее популярна и используется на практике в подавляющем большинстве случаев).

А Градостроительный кодекс РФ после внесения в него рассматриваемых поправок такой возможности не предусматривает. Представляется, что необходимы официальные разъяснения, не нарушает ли это прав застройщика, действительно ли заказчик с момента вступления в силу изменений больше не вправе заключать договоры с третьими лицами в интересах застройщика от своего имени.

И если это так, то как должны поступить заказчик и застройщик в случае, если действующий между ними договор на выполнение функций заказчика предусматривает заключение заказчиком договоров с третьими лицами от своего имени? А таких случаев, повторим, большинство. И что грозит заказчику и застройщику, если они не последуют вновь введенным нормам?

С формальной точки зрения до 29 ноября 2011 года (начала действия закона № 337-ФЗ, за исключением отдельных его положений) нужно было внести соответствующие изменения в договор на выполнение функций заказчика.

И с этого момента техзаказчику следовало заключать договоры с третьими лицами от имени застройщика. Какой должна быть модель учета у застройщика и у технического заказчика? Для определенности отметим, что агенты вправе самостоятельно рассчитываться с поставщиками товаров, работ, услуг.

Из этого и будем исходить. Чтобы не нарушать требования о своевременном отражении в учете хозяйственных операций (п. 5 ст. 8 закона № 129-ФЗ), застройщик и технический заказчик должны так организовать свои взаимоотношения, чтобы первый имел возможность своевременно отражать в учете возникающие у него права и обязанности.

Иными словами, техзаказчик должен вовремя представлять застройщику все необходимые для этого документы. Можно порекомендовать составление соответствующего отчета с приложением к нему оригиналов документов, полученных от третьих лиц (договоров, актов выполненных работ, накладных, счетов-фактур и т. п.), а также заверенных копий документов, подтверждающих произведенную оплату.

Делать это техзаказчик должен не реже чем один раз в месяц. Здесь следует учитывать, что права и обязанности по сделкам, совершенным техническим заказчиком в интересах застройщика, возникают у последнего не на основании отчетов техзаказчика, а на основании подписанных им от имени застройщика договоров, актов и т. д. А также на основании документов, подтверждающих произведенную оплату.

В данном случае перечисление техзаказчиком денег третьим лицам следует рассматривать как исполнение поручения застройщика по расчетам с указанными лицами. Покажем, как отразить операции в случае, когда технический заказчик заключает договоры с третьими лицами от имени застройщика и при этом самостоятельно производит с ними расчеты.Пример.Застройщик перечислил техническому заказчику для расчетов со сторонними организациями 1 000 000 руб.

Техзаказчик заплатил аванс ООО «Подряд-1» в сумме 600 000 руб. и принял работы от ООО «Подряд-2» на сумму 500 000 руб.

(в том числе НДС – 76 271,19 руб.).

Учетные записи будут следующие.У застройщика:ДЕБЕТ 76 субсчет «Заказчик»КРЕДИТ 51– 1 000 000 руб. – перечислены денежные средства техническому заказчику для расчетов с третьими лицами;ДЕБЕТ 60 (76) субсчет «Подряд-1»КРЕДИТ 76 субсчет «Заказчик»– 600 000 руб.

– отражена произведенная техзаказчиком оплата;ДЕБЕТ 08КРЕДИТ 60 (76) субсчет «Подряд-2»– 423 728,81 руб. (500 000 – 76 271,19) – учтена стоимость выполненных работ; ДЕБЕТ 19КРЕДИТ 60 (76) субсчет «Подряд-2»– 76 271,19 руб.

– выделен «входной» налог на добавленную стоимость по выполненным работам.У технического заказчика:ДЕБЕТ 51КРЕДИТ 76 субсчет «Застройщик»– 1 000 000 руб. – получены от застройщика денежные средства для расчетов с третьими лицами; ДЕБЕТ 76 субсчет «Подряд-1»КРЕДИТ 51– 600 000 руб. – произведена оплата в адрес ООО «Подряд-1»;ДЕБЕТ 76 субсчет «Застройщик»КРЕДИТ 76 «Подряд-1»– 600 000 руб.

– отражено исполнение поручения застройщика по расчетам с третьими лицами.Важно запомнить Застройщик и технический заказчик должны так организовать свои взаимоотношения, чтобы первый имел возможность своевременно отражать в учете возникающие у него права и обязанности. Техзаказчик должен своевременно представлять застройщику все необходимые для этого документы.Статья напечатана в журнале «Учет в строительстве» №4, апрель 2012 г.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+