Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Другое - Можно ли продать арендованый участок администрацыи

Можно ли продать арендованый участок администрацыи

Можно ли продать арендованый участок администрацыи

Варианты продажи арендованного у государства земельного участка по закону

Чтобы уяснить механизм перепродажи земельных участков, арендованных у муниципалитетов или уполномоченных госорганов, важно разобраться в их правовом положении.Содержание

  1. 5 Продажа объекта незавершенного строительства и расположенного на нем земельного участка
  2. 1 Суть проблемы
  3. 4 Как оформить право собственности на объект незавершенного строительства, размещенный на арендованном у государства земельном участке?
  4. 2 Можно ли продать арендованный у государства участок, освоение которого еще не началось?
  5. 3 Можно ли продать арендованный у государства участок, строительные работы на котором уже начаты?

Суть проблемы Вопрос продажи арендованных земель в современной России стоит достаточно остро. Из-за финансового кризиса многие, кто взял в аренду участки публичной собственности под строительство, не могут их освоить: начать или довести до конца начатое строительство.

Приведем пример. В городке с численностью жителей в 40 тыс. человек в 2015 году 223 гражданина заключили с муниципалитетом договора аренды земли для индивидуального жилищного строительства (ИЖС).

Однако уже в 2016 году более 110 человек из-за нехватки средств на строительство возвратились назад с вопросом о том, как продать арендованную землю. Чиновники только разводят руками, предлагая арендаторам одно из двух: продолжать платить арендную плату и изыскать средства на строительство либо расторгнуть договор, напрочь отказавшись от претензий на участок.

С юридической точки зрения они правы: продать, подарить, обменять можно только то, чем владеешь. Соответственно, участком из публичных земель в зависимости от формы собственности могут распоряжаться муниципалитет или уполномоченные органы государственной власти. Но расторжение договора аренды и отказ от участка в пользу государства для арендатора не выход, поскольку землеустроительные работы, присвоение кадастрового номера, межевание и другие процедуры уже обошлись арендатору в крупную сумму.

Выясним, существует ли механизм их компенсации. Можно ли продать арендованный у государства участок, освоение которого еще не началось? Правовое положение значительного массива целинных земель в России не установлено.

Непонятно, в чьей собственности (общефедеральной, региональной, муниципальной) они находятся. Однако в отношении земель населенных пунктов Земельным кодексом и 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» оговорены четкие правила. Распоряжаются ими, в т. ч. – путем передачи в аренду, могут только соответствующие муниципалитеты.

При этом арендодателем выступает администрация городского поселения.

Подробно, о понятии продажи права аренды. Согласно общему правилу (ст.39.6 ЗК РФ) договора аренды земельных участков под ИЖС с заинтересованными лицами подписываются по результатам торгов.

Они могут быть:

  1. открытыми, когда круг претендентов не ограничен;
  2. закрытыми – заявки принимают только у лиц, соответствующих определенным требованиям (льготники, постоянные жители региона и прочее).

По способу определения победителя торги делятся на:

  1. аукционы – простой торг на повышение ежемесячной арендной платы;
  2. конкурсы – дополнительно применяются альтернативные критерии.

В абсолютном большинстве случаев муниципалитеты заключают договора аренды участков по результатам торгов, проводимых в форме открытых аукционов.

Одно из возможных оснований подписания арендного договора напрямую (во внеконкурсном порядке) связано с отсутствием спроса на конкретный участок. Если заявку подало единственное лицо, либо заявок было несколько, но к участию в торгах была допущена только одна персона, – договор заключается с автором этой единственной заявки.
Если заявку подало единственное лицо, либо заявок было несколько, но к участию в торгах была допущена только одна персона, – договор заключается с автором этой единственной заявки.

В большинстве случаев земли под ИЖС предоставляются гражданам из целинных земель. Местная администрация перекладывает заботы о создании объекта договора (земельного участка как объекта недвижимости) на будущего арендодателя.

Ему предстоит заказать и оплатить услуги специализированной организации по межеванию и уточнению границ, а также постановить участок на кадастровый учет.

Будущий арендодатель среди прочего, оплачивает оценку земли, поскольку его кадастровая стоимость определяет начальную цену аукциона. Хотя в Гражданском кодексе и указано, что условия договора определяются сторонами по взаимному согласию, практика перекладывания расходов по оплате землеустроительных работ на арендодателя является сомнительной. Несмотря на это, описанная ситуация характерна для всех регионов России.

Действующее законодательство не позволяет арендатору перевести свои права на третье лицо без участия арендодателя. Условия заключаемых с муниципалитетами договоров аренды земельных участков не подразумевают возможности передавать землю в субаренду. Право аренды участка не может стать самостоятельным объектом возмездного договора.

Причина запретов – желание законодателя пресечь возможные незаконные манипуляции с землей.

При отсутствии таких ограничений нечистые на руки сделки аккумулировали бы в своих руках большие площади публичных земель с целью дальнейшей перепродажи или субаренды по завышенным ценам.

Общая направленность запрета субаренды позитивна, однако в рассматриваемом случае она препятствует арендатору компенсировать свои расходы за счет нового арендатора.

Продать неосвоенный земельный участок, увы, невозможно, как невозможно получить от арендодателя или будущего арендатора компенсацию расходов, понесенных на землеустроительные работы. Нередко у арендаторов возникает еще один опрос: можно ли временно изменить целевое назначение земельного участка (перевести из категории под ИЖС, например, в категорию под ЛПХ) и, таким образом, законсервировать строительство.

Увы, и этот вариант невозможен.

Наведенное выше позволяет утверждать следующее. Если строительство на арендованном у государства участке еще не начато, его продажа невозможна. Можно ли продать арендованный у государства участок, строительные работы на котором уже начаты?

Фактическая продажа такого участка действительно возможна, поскольку для этого есть законодательное основание – .

Последняя устанавливает ряд важных правил.

  • Собственник недвижимости, не владеющий земельным участком, на котором она размещена, может продать ее без согласия собственника земли. Однако только при условии, что это не повлечет смену целевого назначения земли.
  • К приобретателю недвижимости переходят права на землю, на которой она размещена, а также на землю, необходимую для использования недвижимости по целевому назначению.
  • Земельный участок разделяет правовую судьбу возведенной на нем недвижимости. Говоря проще, земля «идет» за домом, а не наоборот.

Арендатору земли, решившему продать землю путем отчуждения размещенной на ней недвижимости, важно уяснить следующее. «Недвижимость» – это правовая, а не фактическая категория. Государство считает некое имущество недвижимостью после его госрегистрации в этом качестве.

Поясним на примерах. Завершенный строительством дом не считается недвижимостью вплоть до ввода его в эксплуатацию. Юридически он является совокупностью сложенных друг на друга стройматериалов.

И наоборот, если приложить усилия, даже фундамент можно признать объектом незавершенного строительства.

Такой объект, будь то залитый фундамент или почти готовая к вводу в эксплуатацию постройка, можно продавать. Важный момент: возможность признания результата фактически начатых строительных работ объектом незавершенного строительства поставлена под условие легитимизации строительства.

Застройщик должен доказать, что строительные работы проводились им законно, объект не возведен самовольно. Как оформить право собственности на объект незавершенного строительства, размещенный на арендованном у государства земельном участке?

Арендованный участок, на котором находиться объект незавершенного строительства, можно передать третьему лицу путем отчуждения такого объекта.

Для этого нужно обратиться в специализированную организацию – Бюро технической инвентаризации и заказать технический план существующего объекта. Чтобы БТИ взялось за составление бумаги, заказчик должен представить договор аренды участка и разрешение на строительные работы.

Получив технический план на руки, можно приступать к постановке имущества на кадастровый учет в качестве объекта незавершенного строительства. Эти действия осуществляют Кадастровая палата соответствующего субъекта РФ и ее территориальные органы. Обращаться к ним можно напрямую или через многофункциональные центры предоставления административных услуг (МФЦ).
Обращаться к ним можно напрямую или через многофункциональные центры предоставления административных услуг (МФЦ).

Постановка на кадастровый учет в России бесплатна.

Процедура занимает порядка 10 суток. Результатом предоставления услуги является кадастровая выписка. Этот документ содержит все ключевые сведения об объекте незавершенного строительства (площадь, местонахождение, кадастровая стоимость и прочее).

Важно знать: кадастровый паспорт на объект незавершенного строительства делать не обязательно.

Территориальный орган Росреестра обязан поставить его на учет в качестве недвижимости и без паспорта.

Если же у арендатора все же есть желание получить документ, следует написать заявление и уплатить госпошлину (400 руб.).

Техпаспорт выдадут через 5 дней. Далее следует госрегистрация права собственности на объект незавершенного строительства в ЕГРП. Перечень необходимых бумаг устанавливает 122-ФЗ

«О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

.

Это:

  1. арендный договор на участок, на котором расположен недострой;
  2. разрешение на его строительство;
  3. квитанция об уплате госпошлины.

Заполняя заявление о госресгитрации, следует указать кадастровый номер объекта, прописанный в кадастровой выписке. Кадастровый паспорт чиновники Росреетра не требует у заявителя по той причине, что согласно правилам межведомственного взаимодействия госструктур РФ, они обязаны запросить его у Кадастровой палаты самостоятельно.

Услуга истребования кадастрового паспорта заявителем не оплачивается.

По истечении месяца после подачи документов территориальный орган Росреестра выдает заявителю на руки выписку из ЕГРП.

С этого момента право собственности считается оформленным. Объектом незавершенного строительства можно свободно распоряжаться – продавать, менять, дарить. Читайте о том, как взять землю в аренду под строительство. Продажа объекта незавершенного строительства и расположенного на нем земельного участка Договор купли-продажи объекта незавершенного строительства не подлежит обязательному нотариальному удостоверению, однако факт перехода права собственности подлежит обязательной госрегситарции в ЕГРП.
Продажа объекта незавершенного строительства и расположенного на нем земельного участка Договор купли-продажи объекта незавершенного строительства не подлежит обязательному нотариальному удостоверению, однако факт перехода права собственности подлежит обязательной госрегситарции в ЕГРП.

Юридическое сопровождение заключение сделки лучше доверить специалисту.

Пусть грамотный юрист:

  1. согласует условия договора со сторонами;
  2. составит его текст;
  3. подготовит пакет документов для подачи в Росреестр/МФЦ.

Если договор купли-продажи не удостоверен нотариально, он подписывается покупателем и продавцом в присутствии чиновника Росреестра.

После проведения процедуры покупатель получает на руки выписку из ЕГРП, свидетельствующую о переходе к нему прав собственности на объект незавершенного строительства.

Новый собственник объекта (пусть даже фундамента) обращается в муниципалитет и на законных основаниях требует оформления арендного договора на землю. Поскольку заявитель владеет объектом незавершенного строительства, сделка относительно земли заключается с ним на внеконкурсных основаниях. Похожие статьи по теме Показать ещё

Как продать землю, которая находится в аренде?

Делюсь опытом

25 мартаПродолжаю серию постов, разъясняющих мою точку зрения, что аренда с аукциона выгоднее собственности на землю.Мне в комментариях часто пишут, тю, это ж аренда. А надо, чтобы собственность. Я уже написал два поста про то, как и почему выгодно выкупать землю из аренды.Но мне еще пишут иногда, что выкупить, ладно, поняли, что можно. Но вот пока у тебя земля в аренде — ты ее никому не продашь.

И это тоже глубокое заблуждение, потому что земля в аренде прекрасно продается. И сейчас я на конкретном примере покажу, как я это делал.

А потом разберем разные точки зрения.Во-первых, о возможности продажи арендной земли нам прямым текстом говорит Земельный Кодекс. 9. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Периодически встречаются дискуссии на тему, что есть другой норматив, и что продажа права аренды муниципальных земель невозможна, поскольку есть требование предоставлять такое право только по результату проведения торгов.Ходят слухи, что где-то даже были прецеденты расторжения договора на аренду земли, проданной по переуступке.

Но это по идее может быть только по инициативе администрации, которая выступит истцом в суде. Соответственно, если у вас есть письменное согласие администрации на переуступку права, то вряд ли она может подавать в суд после этого.Насколько я понимаю, продажа по переуступке права аренды (ППА) возможна если:

  1. и естественно на участке не должно быть никаких строений
  2. срок аренды менее 5 лет то с письменного согласия администрации
  3. договор аренды на срок более 5 лет, то участок можно переуступать просто уведомив администрацию
  4. при этом в договоре аренды не должно быть явного запрета на переуступку права
  5. на участке не должно быть никаких обременений, арестов, долгов

Мое мнение таково, что среди известных мне людей проблем с продажей права аренды никогда не было при соблюдении этих моментов.

Также я думаю, что лучше продавать право аренды, получив письменное согласие администрации на это действие. И конечно надо следить, чтобы при заключении договора аренды, в нем предусматривалась такая сделка и уж совершенно точно она не была запрещена.Вообще, чтобы понимать логику заключения договоров аренды и сроков на нее, стоит держать в уме простую картинку.

Если человек настроен выиграть землю на аукционе, построить дом и выкупить участок, то договор обычно заключается на 3-5 лет. Если же человек планирует всю жизнь им пользоваться (ведь ставки аренды у нас обычно ниже земельного налога) и не планирует изначально выкупать или перепродавать, то договор заключается на 20 лет.

И администрация обычно из такой логики и исходит.Но в любом случае если сомневаетесь — проконсультируйтесь у юриста (хотя разные юристы могут иметь разные точки зрения)Я так делал на практике, и у меня никаких проблем не возникало, потому что я сразу брал от администрации письменное согласие на переуступку прав и соответственно вопросов никаких быть не могло. Право аренды перешло к новому покупателю, для которого я потом же на этом участке построил дом и выкупил для него в собственность землю по доверенности.

То есть новому хозяину участка даже не нужно было со мной живьем встречаться. Он вообще в Москве живет.Покупатель прислал мне доверенность, я оформил на него сначала переуступку права, потом построил дом под выкуп и оформил все документы на него. А потом от его имени опять же по доверенности выкупил участок в собственность.Так что такая схема вполне работает на практике для тех, кто хочет выкупить чужими руками участок в другом регионе.

Или продавать выигранные на аукционе участке.Друзья, а у вас был опыт продажи земли по переуступке? Были ли с этим проблемы, если да то какие? Пишите в комментариях.Если вам понравилась статья — ставьте лайк и подписывайтесь на канал. Я пишу про поиск получение дешевых земельных участков с аукционов.

Я пишу про поиск получение дешевых земельных участков с аукционов.

Путеводитель по всем моим записям есть .

Можно ли продать земельный участок, если земля в аренде? Обучение риэлторов

  1. Проверка разрешенного использования участка ( можно ли на нем строить жилье, например, или разводить животных)
  2. БТИ Лен. области
  3. Договор должен быть непросроченным
    • МФЦ СПБ
    • МФЦ Лен. области
    • Нотариусы СПБ
    • Нотариусы Лен. области
    • Администрации СПБ
    • Администрации Лен. области
    • Пибы СПБ
    • БТИ Лен. области
    • ФНС СПБ
    • ФНС Лен. области
    • Органы опеки СПБ
    • Органы опеки Лен. области
  4. Проверка арендной платы
  5. Не должно быть задолженностей по арендной плате
  6. Проверка срока действия договора аренды
    • Он-лайн обучение
    • Ближайшие курсы
  7. Нотариусы СПБ
  8. Органы опеки Лен.

    области

  9. Задать вопрос
  10. Администрации СПБ
  11. Предложить свои услуги
  12. Отзывы
  13. Проверка наличия или запрета на дальнейшее право выкупа участка
  14. МФЦ Лен. области
  15. Риэлторы городов России
  16. В договоре не должны быть условий, запрещающих переуступку права аренды на земельный участок
  17. Партнерка
  18. Риэлторская деятельность не так проста. Продавцы и покупатели недвижимости стали более юридически подготовленными, сделки по недвижимости становятся более автоматизированными, проведение риэлторской сделки требует более высокой подготовленности и легализации риэлторов.

    Самостоятельная работа риэлтора требует умения составления договоров разной сложности, предварительных договоров и высокой организации проведения риэлторских сделок.

    © 2010-2019 ИП Е.В. Моштакова ОГРН 309470306300060.

    Все права защищены.

  19. Фото
    • Предложить свои услуги
    • Риэлторы городов России
    • Риэлторы других стран
  20. Партнерка
  21. Если договор заключен на срок менее 5 лет, то тогда требуется обязательное письменное согласие муниципалитета, данный вопрос будет рассматриваться на земельной комиссии
  22. Ближайшие курсы
  23. ФНС СПБ
  24. ФНС Лен. области
  25. Он-лайн обучение
  26. Согласие супруга собственника аренды в нотариальной форме на сделку по переуступке права аренды обязательно ( если это физическое лицо)
  27. Риэлторы других стран
    • Задать вопрос
    • Фото
    • Видео
    • Отзывы
    • Написать нам
  28. Нотариусы Лен. области
  29. Администрации Лен.

    области

  30. Если договор аренды заключен с муниципалитетом на срок 5 лет и более, то Администрацию достаточно уведомить о смене арендатора, вручив Уведомление и получив входящий номер на Уведомлении.

    Данное Уведомление с отметкой Администрации сдается в Росреестр с пакетом остальных документов для регистрации перехода права на аренду участка.

  31. Видео
  32. Органы опеки СПБ
  33. Пибы СПБ
  34. Написать нам
  35. МФЦ СПБ

Грамотное решение вопроса, как продать землю, находящуюся в аренде

Наниматель земельного надела имеет право передать свои права арендатора другому гражданину или организации. Подобные правоотношения называются .После заключения нового соглашения у прежнего нанимателя земли пропадают все права на использование надела, они переходят к третьему лицу, с кем заключается новое соглашение, в том же объеме и на тот же срок.Подобные земельные отношения могут возникнуть только при определенных обстоятельствах – когда у нанимателя муниципального или государственного участка нет финансовой возможности использовать его по назначению: возвести дом или использовать его для выращивания сельхозпродукции.Продажа права аренды в корне отличается от другого аналогичного договора о субаренде участка – в последнем случае основной арендный договор дополняется еще одной стороной сделки – третьим участником соглашения.Содержание

Исходя из правовой нормы арендные правоотношения могут быть оформлены только по результатам состоявшихся торгов.Муниципалитеты их могут организовывать:

  • В закрытой – подавать заявки на участие в торгах могут только лица отдельных категорий (имеющие социальные и другие льготы или лица с постоянной регистрацией по месту нахождения участка).
  • В открытой форме – когда число участников ничем не ограничивается.

Для выявления победителя, организаторы торгов назначают:

  • Конкурс. Альтернативный аукциону вариант.
  • Аукцион.

    Его целью является назначение ставки оплаты за арендованный надел. Тот участник, который называет большую цену, признается победителем торгов.

Оформление переуступки прав арендатора земли может совершаться:

  • В тот период, когда все арендные права с победителем торгов уже оформлены с собственником земли.
  • До момента заключения основного договора с истинным владельцем участка.

    Обычно подобные сделки заключают для получения коммерческой выгоды, поскольку цена соглашения с третьим лицом значительно увеличивается.

В последнем варианте переуступить права арендатора будет нельзя, если торги признаны несостоявшимися (недостаточный кворум участников, либо была подана всего 1 заявка).В этом случае договор заключается в течение 10 дней по окончанию торгов по той ставке, которая была назначена во время начала аукциона, то есть по минимальной цене. Но совершить переуступку своих арендных прав этот участник уже не сможет.

В том случае, если арендные отношения с собственником оформлены на срок не более 5 лет, то при заключении договора переуступки на другое лицо уведомлять собственника не нужно.

Но обязательно следует направить официальное письмо об уже совершенном факте смены арендатора.

Если наниматель земли не исполняет в полном объеме взятых на себя обязательств по уплате арендной ставки или совершает на ней незаконное строительство или другие противоправные действия, то у владельца есть законное право передать его права другому арендатору.Арендодатель сможет совершить эти юридически значимые действия при двух условиях:

  1. если не просрочен срок действия договора найма земель.
  2. если основной договор содержит условие передачи арендных прав третьему лицу;

Собственник может оформить сделку переуступки прав аренды на другое заинтересованное лицо, если этим не будут нарушены права прежнего арендатора.На деле это означает, что если на земле построено жилое строение, то продажа права аренды на землю отдельно от дома невозможна.Исходя из положений п.3 ГК РФ, приобретение дома автоматически приводит к пролонгации договора аренды с новым владельцем.Для регистрации договора переуступки арендного права необходимо подготовить:

  1. , в котором учтена привязка участка к местности;
  2. документы о проведенном ;

  3. выписку из Росреестра об обременении (аренде), копия договора с нанимателем;
  4. выписку из Росреестра о принадлежности участка его владельцу;
  5. квитанция об уплате пошлины за регистрацию перехода права пользования участком.

Желательно составить акт приема/передачи, в котором описать состояние земли, возможные постройки и целевое использование.Собранный комплект документации подается в Росреестр для прохождения регистрации перехода права владения участком. После этого будет выдана выписка на нового нанимателя надела.Владелец недвижимости имеет право на расторжение имеющегося договора найма земли с арендатором даже без официального объяснения причин.Если в прежнем договоре не предусматривалось расторжение договора, то у администрации поселения это право не может возникнуть, то есть на законных основаниях прекратить право нанимателя пользоваться землей в прежнем объеме будет невозможно.И наоборот, если это отдельно оговорено договором, то такая возможность возникает у владельца земельного надела.

Аренда, как и другие вещные права, может быть передана (переуступлена) заинтересованному лицу, если этим действием не нарушаются права других граждан или организаций.Чаще всего продают арендованные у местных властей участки, на которых начато, но не завершено строительство дома.Если участок принадлежит муниципальным или государственным организациям, то перед совершением этой сделки обязательно следует уведомить собственника участка о намерении передать право аренды на другое лицо.

Если этого не сделать, то сделка может быть признана недействительной.Если в обоюдном соглашении о передаче земли в наем отдельно оговорено, что право аренды запрещено передавать в пользу третьих лиц, то переуступка права аренды третьему лицу будет уже невозможна.Новое соглашение заключается на тех же условиях и на тот же срок, который оговорен договором с прежним арендатором.Чтобы осуществить продажу арендованной земли (с недостроенным жилым объектом), наниматель должен проделать несколько мероприятий:

  • Получить одобрение на возведение жилого строения.
  • Иметь на руках копию уведомления, переданного владельцу о начале строительных работ на участке.
  • Подготовить котлован под фундамент или возвести цокольный этаж.

Для регистрации перехода права арендатора потребуется выполнить:

  • Оплатить квитанцию на проведение работ по регистрации.
  • Через 7-10 дней получить выписку о собственности и смене нанимателя надела.
  • После этого оформить в собственность начатую постройку дома в Росреестре и получить выписку.
  • Заказать технические документы в БТИ на незавершенное строительство.

    Для этого понадобится арендный договор и разрешение на возведение дома.

  • Предоставить в Росреестр новый договор найма земли.
  • Затем зарегистрировать объект в Кадастровой палате, предоставив те же документы.

При отсутствии на арендуемом участке объекта незавершенного строительства, а на руках каких-либо разрешающих возведение капитального строения документов в Росреестр потребуются только:

  1. квитанция об оплате госпошлины.
  2. договор уступки;
  3. договор аренды;
  4. согласие собственника;
  5. паспорта сторон;

Куда обращаться:

  • Подать комплект собранных документов в МФЦ.
  • На почту, отправив заказное почтовое отправление с описью вложения документов на адрес Росреестра.
  • Можно направить ходатайство в Росреестр лично.
  • Путем направления ходатайства через портал Госуслуг (услуга предоставляется только зарегистрированным пользователям).

Часто руководство муниципалитета просто предлагает расторгнуть договор найма и передать землю обратно государству.Но это крайне невыгодно арендатору, поскольку им могут быть потрачены средства на землеустройство (межевание, технический план, постановка на учет в Кадастре). При таких обстоятельствах лучше всего продать (переуступить) свои права третьему лицу.При заключении соглашения с заинтересованным в покупке арендованной земли лицом, покупателю необходимо внимательно изучить договор найма участка:

  • Есть ли в соглашении пункт о возможности переуступки прав нанимателя в пользу третьего лица. Если он отсутствует, то сделку совершить будет нельзя.
  • Передача земли по возмездному договору предполагает оплату, поэтому стоимость сделки необходимо прописать в договоре. От этого будет зависеть налогообложение на получение прибыли, если объект находился в собственности менее 5 лет.
  • Срок действия договора найма земли, если он просрочен, то сделка не может быть зарегистрирована.

  • Если в договоре прописано получение разрешений от собственника на проведение сделок, то это требование необходимо выполнить.

Подробнее о сделке по продаже арендованной земли в этом видео:Как продать земельный участок, находящийся в аренде? Если юридически грамотно подойти к решению вопроса о продаже арендованной земли, то это вполне возможно.Стоимость такого объекта на порядок ниже, нежели приобретать землю на торгах, а если на нем начаты строительные работы, то муниципалитет может продать его за 3 % от реальной кадастровой стоимости участка.Покупатель перед заключением сделки должен тщательно проверить все финансовые и другие организационные вопросы, поскольку после регистрации договора о переходе прав на использование участка, имеющиеся долги по арендной плате или обязанность по восстановлению плодородности участка перейдут к новому владельцу.ВконтактеFacebookTwitterОдноклассникиМой мир

Можно ли продавать арендованный участок?

Здравствуйте!

Ситуация такая. Мне предложили купить земельный участок, который в аренде под ИЖС.

Но там ничего не построено, то есть его никак не используют. И, как мне сказал продавец, установлен срок 3 года для постройки, и срок этот истекает через пару месяцев. Вопрос: 1. Законна ли продажа этого участка?

2. Если да, то срок для постройки для меня будет отсчитываться заново, или у меня также остаётся два месяца на постройку?

Буду благодарен за ответы. 26 Сентября 2020, 17:17, вопрос №2525427 Ирина Николаевна, г.

Новосибирск Свернуть Консультация юриста онлайн Ответ на сайте в течение 15 минут Ответы юристов (1) 2902 ответа 1009 отзывов Общаться в чате Бесплатная оценка вашей ситуации Юрист, г. Москва Бесплатная оценка вашей ситуации Добрый вечер, Ирина Николаевна!

Все ответы на Ваши вопросы есть в договоре аренды земельного участка. Вам необходимо попросить продавца его для ознакомления.

Земельный участок Вы приобрести не можете, возможно приобретение права аренды, но при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности.

Обратите внимание 5 лет. Обычно передача прав осуществляется с согласия арендодателя.

Не видя договора предполагаю, что договором не допускается передача прав по этому договору аренды. Вам хотят продать не земельный участок, а право аренды, но допускается по закону такое только по 5-летним договорам и самим договором аренды. Смотрите детально договор аренды, прежде чем принять решение.

26 Сентября 2020, 20:41 0 0 Все услуги юристов в Москве Гарантия лучшей цены – мы договариваемся с юристами в каждом городе о лучшей цене.

Похожие вопросы 18 Августа 2017, 22:20, вопрос №1728327 01 Ноября 2016, 20:35, вопрос №1427735 28 Сентября 2015, 05:13, вопрос №988831 16 Августа 2020, 06:52, вопрос №2473854 10 Января 2020, 21:10, вопрос №2220083 Смотрите также

Как осуществляется продажа права аренды земельного участка по закону?

Участки земли, принадлежащие государственным и муниципальным образованиям, предоставляются в аренду гражданам и организациям на договорной основе.Но не всегда арендатор может исполнять свои обязанности в течение всего периода действия соглашения.Закон позволяет переуступить право пользования участком другому лицу. При этом необходимо соблюсти ряд формальностей.Можно ли продать арендованный земельный участок, как составляется договор продажи права аренды земли? Подробности — в статье.Содержание

Землепользователь по своему усмотрению выбирает лицо (человека или организацию), с которым заключает договор субаренды.По такому соглашению на возмездной основе передаётся весь комплекс прав и обязанностей, которые ранее получил арендатор от собственника.Процедура регулируется нормами ГК РФ.

Нормы указывают, что арендодатель имеет право сдать имущество в поднаём или передать весь комплекс прав и обязанностей другому лицу (перенаём), если имеется согласие собственника имущества на это.Также в Земельном кодекс РФ от 25.10.2001 г.

(ЗК РФ) содержатся нормы, касающиеся передачи права аренды земельного участка другому лицу. Соответствующие правила закреплены в пунктах 5 – 9.2 .Согласия собственника не требуется, если иное правило не было установлено в договоре.От продажи права аренды необходимо отличать субаренду. При продаже один землепользователь заменяется другим.

В случае субаренды часть участка или вся его территория переходит на условиях, которые устанавливает первый арендатор.Продажа права аренды выгодна по нескольким причинам:

  • Извлечение прибыли. Так цена участка под ИЖС может значительно вырасти через несколько лет.
  • Арендатор может снять с себя обязательства без дополнительных затрат. Землепользователь должен рационально использовать участок и не допускать его порчи. Иначе гражданина или организацию могут привлечь к административной ответственности, а собственник может потребовать материальную компенсацию.
  • Права собственника не ущемляются, так как все условия аренды продолжают действовать.

Процедура может быть невыгодна по ряду обстоятельств:

  • Возможны расходы на поиск покупателя, оформление сделки, регистрацию права собственности.
  • Стоимость пользования участком может быть ниже, и продавец потеряет в деньгах.

  • Продавцу придётся легализовать все самовольные постройки.
  • Если требуется согласие собственника, оно может быть отозвано в любой момент. И тогда сделка сорвётся.
  • Новый арендатор может быть привлечён к ответственности за нарушения порядка землепользования предыдущего арендатора.

Процесс передачи права делится на несколько этапов.

Арендатору для совершения сделки потребуется ряд документов:

  1. оригинал договора аренды;
  2. технический план, где будут обозначены все имеющиеся строения;
  3. письменное согласие собственника (если это требуется в соответствии с договором аренды).
  4. паспорт (или свидетельство о регистрации, если право продаёт организация);
  5. решение органа власти о проведении торгов или о предоставлении участка в аренду без аукциона;

В законодательстве нет специальных требований для подобных соглашений. Стороны могут составить текст документа самостоятельно или обратиться к юристу.Обычно договор включает в себя следующую информацию:

  • стоимость сделки и порядок расчётов;
  • предмет соглашения;
  • информация о договоре, по которому продавец права аренды получил его;
  • меры ответственности;
  • порядок разрешения споров.
  • основные реквизиты: название документа, дата составления;

  • сведения об участке (местонахождение, размер, кадастровый номер и т.д.);
  • сведения о сторонах;
  • права и обязанности сторон;
  • срок пользования;

Договор составляется в 3-х экземплярах: для каждого участника сделки и для Росреестра.Если период пользования участком превышает 1 год, необходимо регистрировать сделку в Росреестре.

Для этого нужны:

  1. доверенность (если лицо действует через представителя);
  2. документ, подтверждающий оплату госпошлины;
  3. оригинал договора (минимум 2 оригинала);
  4. паспорт гражданина (или свидетельство о государственной регистрации организации);

  5. заявление одного из участников сделки (форму можно скачать с сайта или получить бланк в территориальном управлении);
  6. иные документы (например, нотариально заверенное согласие супруги продавца на подписание договора, если он состоит в браке).

Любой из участников сделки обращается в территориальное управление Росреестра по месту нахождения участка. Документы проверяет и принимает регистратор.Процедура внесения информации в кадастр занимает до 7 рабочих дней. 1 оригинал договора остаётся в Росреестре.Государственная регистрация стоит 2000 рублей.

Если участок предназначен для сельскохозяйственных нужд, то госпошлина составит 350 рублей. Если стороны сделки – юридические лица, то пошлина составит 22000 рублей.Также документы можно подать через МФЦ, но срок рассмотрения обращения увеличится до 9 рабочих дней.

После государственной регистрации передачи прав бывший арендодатель должен направить официальное уведомление о сделке собственнику недвижимости.В законодательстве нет образца этого документа, также не установлены сроки подачи уведомления.В указано, что информация может быть передана собственнику письменно или устно в разумный срок после заключения договора.

Иначе владелец может потребовать возмещения убытков.На практике обычным сроком считается 1 месяц с момента передачи участка или регистрации права в Росреестре. Заключение нового договора с собственником не требуется.Соглашение не может быть заключено в следующих случаях:

  1. в договоре отдельно указано, что арендатор не может передавать свои права и обязанности третьему лицу;
  2. земельный участок передан в пользование резиденту свободной экономической зоны или особой экономической зоны;
  3. соглашение об аренде участка, который находится в государственной или муниципальной собственности, заключено на период менее 5 лет;
  4. в иных случаях, если это предусмотрено федеральным законодательством.
  5. землепользователем является субъект малого или среднего предпринимательства, который получил землю в рамках льготы по ;

Стороны сделки должны сами установить, распространяется ли запрет на их ситуацию.

Также регистратор Росреестра проверяет законность заключения договора и отказывает во внесении изменений в земельный кадастр при наличии указанных оснований.Продажа права аренды земли – это передача всего комплекса прав и обязанностей, связанных с временным использованием участка, другому лицу по возмездному договору. Согласие собственника не требуется.Новый договор подлежит государственной регистрации, если срок аренды составляет не менее 1 года. Продажа возможна, если это прямо не запрещено законом или договором аренды.ВконтактеFacebookTwitterОдноклассникиМой мир

Строение в собственности, а земля – в аренде: чем это грозит

Обладание землей преследует определенные цели.

На ней можно выращивать овощи, построить жилой коттедж, создать производственный комплекс или просто проводить досуг.

Приобретая землю, человек решает вопрос о том, готов ли он быть собственником участка или арендатором. Собственность – лучший выход.

Однако иногда возможна только земля в аренде — чем это грозит ее владельцу? И можно ли арендованный участок превратить в собственный? Покупка квартиры, дачного домика, гаража и любой иной постройки на земле влечет возникновение у покупателя определенных прав на участок, где они расположены.

Законодатель закрепил право следования судьбы земельного участка под недвижимостью (ст.522 ГК РФ, ст.35 ЗК РФ). Продавая недвижимое строение, продавец передает и свои права на землю под ним.

Существует два варианта: земля арендована или в собственности.

И покупатель, соответственно, становясь собственником квартиры, дома и т.

д., приобретает тот вид прав на участок, который был у продавца. Возникает две различные ситуации:

  • Недвижимость в собственности, а земля под ним – в аренде.

Арендные возможности продавца в полном объеме без изменений переходят к покупателю. Собственника участка спрашивать согласия на совершение такой сделки нужно не всегда.

Это потребуется тогда, когда целевое использование прямо предусмотрено законом. Например, земля из категории сельскохозяйственных, а покупатель хочет снести покупаемое строение и построить завод. Еще один случай получения согласия, когда арендный контракт продавца здания с собственником земли прямо предусматривает такую необходимость.

  • И земля, и строение поступают к покупателю на праве собственности.

Преимущество такой ситуации, очевидно, все три правомочия (распоряжаться, владеть и пользоваться) реализуются в отношении сразу двух объектов. Что это значит? Нельзя продать дом, а землю под ним сдать в аренду. Все передается как единый сложный объект.

Минус этой ситуации для покупателя – более высокая цена. Но даже он станет плюсом в случае перепродажи.

Как узнать, в аренде земля или нет? Достаточно потребовать у продавца подтверждения его прав на земельный участок. Из представленных документов можно сделать соответствующий вывод.

Или обратиться в Росреестр за сведениями, используя предложенные сервисы по поиску информации.

Вывод: Отсутствие права собственности на участок под покупаемым строением – не причина отказа от покупки.

Важно внимательно изучить договор аренды, включая срок и стоимость арендной платы.

Покупая квартиру в многоквартирном доме или частный дом в поселке, все несут риск заключения невыгодной сделки, если земля под ними арендована.

В чем они проявляются?

  • Сложность для простого человека оценки законности сделки с земельным участком: нужно проанализировать содержание договора аренды сразу по нескольким параметрам:

А) Сколько осталось до окончания аренды.

Публичные земли арендуются (ст.39.6 ЗК РФ):

  1. на 49 лет, если объект уже построен к моменту заключения аренды.
  2. на 20 лет для ИЖС (индивидуального жилищного строительства);
  3. на 3 года для завершения строительства объекта, купленного на публичных торгах;

Частные земли в сроках аренды не ограничены. Вопрос о том, стоит ли покупать недвижимость при заканчивающейся аренде, каждый решает сам. Б) Кто собственник, и возможна ли замена или продление договора.

Государство и местные власти по окончании срока аренды своих земель назначают торги.

Это происходит, когда арендатор не подал заявление о заключении нового договора. Поэтому так важен срок. Аренда негосударственных земель в этом вопросе гибче.

Достаточно включить условие об автоматическом продлении договора при отсутствии нарушений с обеих сторон. В) Хороши ли условия аренды (стоимость и диапазон возможностей по использованию).

Г) Насколько хорошо продавец выполняет свои арендные обязанности.

  • Длительность процесса получения согласия собственника (если необходимо) при переуступке арендных прав.
  • Необходимость придерживаться целевого использования участка: приобретая жилье на такой земле, устроить из этого здания магазинчик вряд ли представится возможным. Еще хуже, когда всплывает запрет на застройку территории ввиду особой зоны (природной, промышленной).
  • Стабильность оплаты аренды. Это необходимые платежи, вносимые из года в год. Потеря источника доходов может привести к просрочке платежа. Что повлечет за собой расторжение договора.

Налоги на землю и арендная плата отличаются в размерах.

Заниженная стоимость жилья из-за аренды участка в итоге выравнивается за счет долгосрочных арендных платежей. Далее следует проверить соответствие границ участка с документами на него.

Это можно сделать через Росреестр, воспользовавшись электронными услугами. Тем более что жилье тоже проверяется на предмет кадастрового учета.

Неверные границы должны быть исправлены. Аренда участка регистрируется в ЕГРН наравне с покупкой здания на ней. Вывод: все эти тонкости без специальных знаний можно не уловить и попасть в неприятную ситуацию.

Вариант первый – покупается земельный участок в аренде с целью возведения постройки. Правила строительства зависят от нескольких факторов:

  1. градостроительные требования, например, земля не входит в проект межевания под категорией «жилой». Она может предназначаться для застройки промышленными объектами. Строить дом на таком участке будет незаконно.
  2. предназначение участка;

Переход участка происходит через переоформление договора аренды на нового участника – покупателя. Сдача в аренду под строительство и заморозка стройки, т.

е. затягивание ее начала на срок более трех лет дает право арендодателю расторгнуть договор. Государство в полной мере использует это право, так как стимулирует строительство и пополнение жилищного фонда.

Замороженный участок бесполезен в таком контексте.

Вариант второй – приобретается уже готовое строение. Оформление арендных отношений на участок под строением можно провести разными способами:

  • Не расторгать арендный контракт продавца, он должен выдать доверенность на имя покупателя. Такая схема законна, так как п.9 ст. 22 ЗК РФ позволяет арендатору передать права на участок без переоформления соглашения, если срок аренды более пяти лет. Согласие госорганов не требуется, важно лишь уведомить о такой смене.
  • Разорвать старый договор и заключить новый. При сроке более года – зарегистрировать в ЕГРН.

Определить оптимальный вариант можно только с учетом обстоятельств. Теперь ясно, если земля в аренде, то чем это грозит.

Поэтому актуальным становится вопрос о выкупе земельных территорий. Законом введено правило, что определенная часть земельного фонда гражданам и предпринимателям принадлежать не может. Их собственником выступают государство и местные власти.

В таких случаях только аренда позволяет использовать земельные участки для частной застройки.

Земли лесного и водного фонда, прибрежные территории – яркий пример такой ситуации. Они привлекательны для застройщиков своей живописностью, но проигрывают по другим параметрам.

Найти покупателя, который рискнет купить коттедж на арендованной земле, непросто. Особенно если ее срок заканчивается, и гарантий продления нет.

Поэтому выкупить у государства такую землю невозможно. Часть государственных земельных участков можно получить в собственность бесплатно:

  • По прошествии пяти лет после ее получения для ИЖС.
  • Многодетным семьям, проживание которых требуют расширения жилплощади (однократно).

Без проведения торгов продается публичная земля, если лицо является собственником находящегося на участке здания или надел предоставлен для ИЖС.

При этом земельный участок не должен быть изъят из оборота. Цена продажи ориентирована на кадастровую стоимость. В остальных случаях выкуп зависит от арендодателя.

Частный собственник может согласиться на выкуп участка по окончании аренды. Это условие может сразу включаться в арендное соглашение, или вписываться позже в качестве дополнения.

Собственник недвижимости на участке имеет преимущество перед остальными желающими приобрести эту землю. Это значит, что решив отказаться от собственности на участок, хозяин обязан продать его лицу, чья недвижимость построена на нем.

И только если лицо откажется, предложить участок другим покупателям. Вывод: перед покупкой недвижимости стоит трезво оценить возможность последующей приватизации земли под ней. В целом достоинства и недостатки статуса земли под строением выглядят так: ЗемляПлюсыМинусы в арендеСтоимость постройки нижеОграничение прав сроком аренды Возможность выкупа (за некоторыми исключениями) и увеличения общей стоимости при последующей продажеПросрочка платежей влечет расторжение договора Размеры платы могут меняться Процедура оформления сложней (участвуют три стороны – собственник, продавец-арендатор, покупатель) в собственностиСтабильность и широкие возможности реализации прав (продажа, залог, мена и пр.)Высокая стоимость покупки Удачной станет покупка или нет, зависит от многих обстоятельств.

Если приглянувшаяся недвижимая постройка по своим показателям и возможностям эксплуатации перевесит недостатки статуса земли под ней, то это можно считать выгодной сделкой.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+