Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Жилищное право - Как продать квартиру с материнским капиталом без покупки новой

Как продать квартиру с материнским капиталом без покупки новой

Как продать квартиру с материнским капиталом без покупки новой

Как продать квартиру, если она куплена на маткапитал?

NatashaFedorova/DepositphotosНеобходимо обратиться в органы опеки, там получить разрешение на продажу квартиры с одной из двух целей. Первая: приобретение другой недвижимости, в которой дети будут наделяться долями жилплощади не меньшими, чем имеют сейчас. Вторая: свободная продажа с обязательным переводом части вырученных от продажи средств, пропорциональных долям детей, на их банковские счета. По результатам продажи перед органами опеки также придется отчитаться: в случае покупки другой квартиры предоставить выписку из ЕГРН, в случае со свободной продажей – предоставить выписки с банковских счетов детей.В соответствии с законодательством, жилье, приобретенное за счет средств материнского капитала, должно быть оформлено в собственность всех членов семьи.

И это логично, ведь сертификат выдается в интересах детей.Все сделки с имуществом несовершеннолетних должны одобрить органы опеки и попечительства.Любые сделки с имуществом детей до 14 лет заключают родители от имени и в интересах детей.

Один из родителей будет стороной договора. Согласие второго не требуется. Считается, что согласие между родителями имеется по умолчанию.Сделки по распоряжению своим имуществом несовершеннолетние от 14 до 18 лет совершают самостоятельно, но с согласия законных представителей (родителей).

То есть договор будет подписывать сам ребенок и один из родителей.Если Вы планируете продажу квартиры, необходимо обратиться в органы опеки за получением согласия на продажу.Однако нужно помнить, что взамен продаваемой доли ребенок должен получить равноценное имущество либо деньги.

Имуществом может быть квартира, дом или доля в праве собственности на них.

Органы опеки оценивают равнозначность такой замены.

Ухудшать материальное положение ребенка запрещено.Но далеко не любое имущество может заменить продаваемое. Орган опеки точно не одобрит продажу квартиры, если взамен ребенку предлагается жилье, принадлежащее кому-то из родителей, бабушек, дедушек. В зависимости от региона в одобрении органами опеки могут быть особенности.

Именно поэтому рекомендуется продумать вариант замены и предварительно согласовать его.Если же взамен ничего приобретать не планируется, деньги от продажи должны быть размещены на банковском счете ребенка до достижения им совершеннолетия.

Соответственно, Вы не сможете ими воспользоваться.

Исключение – покупка жилья ребенку.Подобные ограничения направлены на защиту прав ребенка.

Ведь нарушений в сфере использования сертификатов на маткапитал много. Хотя, безусловно, это очень ограничивает родителей в реализации их планов.Любая сделка с долями должна быть удостоверена нотариально.

Договор составляет нотариус, а уже потом переход права должен быть зарегистрирован в Росреестре.Для того, чтобы продать Вашу квартиру, необходимо обратиться в органы опеки.

Учитывая, что недвижимость оформлена на детей, форма сделки должна быть нотариальной. Опека должна выдать Вам разрешение.

Срок его выдачи составит не более 30 дней.Исходим из того, что квартира не обременена ипотекой, для ее приобретения были использованы средства материнского капитала, доли детям выделены, и сейчас квартира находится в общей долевой собственности всех членов семьи.В большинстве случаев до достижения детьми совершеннолетия продать такую квартиру Вы можете только при условии приобретения детям другой жилой площади, которая должна быть не хуже по характеристикам, чем имеющаяся у Вас сейчас. Под характеристиками специалисты органов опеки и попечительства (ООиП) понимают: район, год постройки дома, площадь, кол-во изолированных комнат и их метраж, кадастровую стоимость, обеспеченность место проживания образовательными учреждениями.

При этом довольно часто приобретение альтернативной жилплощади должно происходить одновременно с продажей Вашей квартиры.В общем виде порядок сделки должен быть следующим:1. Обращение в ООиП по месту регистрации детей и получение перечня документов, необходимых для получения постановления об одобрении сделки с имуществом несовершеннолетнего.2.

Поиск встречного варианта, подходящего по документам и характеристикам.3. Сбор документов, необходимых ООиП, по выбранном варианту и собственникам, получение постановления ООиП на проведение сделки.4.

Проведение сделки по продаже и покупке.Продать такую квартиру можно только при участии органов опеки и попечительства. Опека следит за сохранением жилищных и имущественных прав ребенка.То есть в связи с переездом ребенок должен получить собственность на площадь не меньшую, чем уже имеется на данный момент.

При этом стоимость этих метров также должна быть равна цене доли в старой квартире.Органы опеки выдадут разрешение на продажу квартиры только в альтернативной сделке: с одновременным приобретением детям равноценной собственности.В регионах практикуют варианты перечисления покупателем квартиры денег в размере стоимости детских долей на банковский счет, которым можно распорядиться только в интересах ребенка, опять же, с разрешения ООиП. Это упрощает задачу родителям, решившим, например, увеличить площадь с помощью ипотечных средств.

В московском регионе такой вариант опекой однозначно не приветствуется.У граждан есть иллюзия, что можно не наделять детей долями или сделать это уже в новой квартире, но это однозначно не так.

Продать квартиру, на которую государством выделялись целевые средства, можно только в следующем порядке:

  • пройти опеку и получить разрешение на сделку.
  • наделить детей долями;

Как вариант, при невозможности расширения жилплощади привлечь ипотечные средства – использовать потребительский кредит.Продавая квартиру, в которой собственниками являются дети, и которая приобретена с привлечением средств материнского капитала, родители обязаны выделить доли детям в новой квартире не меньше, чем доли в предыдущем жилье.

Причем доли оцениваются и по размерам квадратных метров и по рыночной стоимости одного квадратного метра.То есть если родители хотят продать квартиру в центре города и купить квартиру на окраине в новом строящемся районе, при этом выделить детям такие же доли, как в прежнем жилье, нужно понимать, что рыночная стоимость одного квадратного метра в этих квартирах разная.

Причем доли оцениваются и по размерам квадратных метров и по рыночной стоимости одного квадратного метра.То есть если родители хотят продать квартиру в центре города и купить квартиру на окраине в новом строящемся районе, при этом выделить детям такие же доли, как в прежнем жилье, нужно понимать, что рыночная стоимость одного квадратного метра в этих квартирах разная. Поэтому органы опеки могут не дать согласие на такую сделку, обосновывая ущемлением интересов несовершеннолетних собственников жилья.

Получение согласия органов опеки и попечительства на сделку по продаже квартиры, в которой собственниками являются несовершеннолетние дети, является обязательным условием.

Именно органы опеки в данном случае выступают гарантом сохранения интересов несовершеннолетних детей. Если согласие органов опеки не получено, Росреестр может отказать в регистрации данной сделки.Текст подготовила Мария ГурееваНе пропустите:

Как продать квартиру с материнским капиталом

30 июля 2020Перемены в составе семьи или переезд в другой регион требуют плановой продажи недвижимости и покупки новой. Часто молодые семьи используют материнский капитал для покупки нового жилья или улучшения уже имеющегося.

Как правильно продать жилье, которое было куплено на средства, выделенные при рождении второго ребенка, насколько это сложно и можно ли вообще, разберем в следующей статье.

  1. Закон об опеке и попечительстве;
  2. Федеральный закон №256;
  3. Письмо №9М «О защите жилищных прав несовершеннолетних».
  4. Гражданский кодекс РФ;

Определим, что изначально материнский капитал выделяется государством для улучшения жилищных условий малолетнего, оплаты обучения и создания пенсионного запаса для матери.Перед выставлением на продажу жилья, совладельцем которого является ребенок, не достигший совершеннолетия, нужно как следует изучить все нюансы дела.

Основным фактором решения вопроса является наличие согласия опекунского совета. Регистрировать сделку без наличия документа в деле Росреестр не согласится.
Также немаловажными аспектами является соблюдение следующих условий сделки:

  1. площадь новой доли, оформленной на несовершеннолетнего, по площади будет идентичной;
  2. условия проживания не ухудшатся;
  3. в новом жилье будут присутствовать все необходимые для проживания удобства.

Только в крайних случаях опекунские власти могут одобрить уменьшение доли малолетнего.

Это может быть возникшая необходимость оплачивать дорогостоящее лечение для владельца долевой собственности.Иногда комиссия из органов попечительства может сопровождать сделку по продаже недвижимости с материнским капиталом лично, но в большинстве случаев выдается специальный документ. Разрешение от ООиП – это утвержденный ГК образец документа, который в обязательном порядке должен присутствовать при продаже имущества, долей которого владеет несовершеннолетний отпрыск.Чтобы получить разрешительный документ, нужно представить в государственное учреждение такие документы:

  1. подтверждение законного брака между супругами;
  2. подтверждение размера доли малолетнего (не меньше или больше).
  3. пакет свидетельств на новое и старое жилье;
  4. общегражданские паспорта родителей или опекунов;
  5. заявление родителей о смене жилищных условий;
  6. удостоверение личности ребенка (свидетельство о рождении, паспорт);

Ребенок, которому на момент совершения сделки исполнилось 14 лет, должен дать свое согласие на проведение сделки по покупке-продаже квартиры.К проведению сделки с участием детей нужно готовиться заранее, поскольку нюансов необходимо выяснить немало и документов собрать столько же. Изначально нужно определиться со схемой реализации имеющейся квартиры и вариантом покупки новой.

  1. Получить одобрение.
  2. Определиться с долей несовершеннолетних.
  3. Поставить в известность ООиП об изменениях жизненных обстоятельств семьи.
  4. Выбрать новое жилье.
  5. Сообщить детали будущей сделки.
  6. Представить подтверждающие документы в органы опеки.
  7. Провести сделку.

Сделка по продаже старой квартиры и покупке новой должна происходить в один и тот же день во избежание мошеннических действий в сторону несовершеннолетнего.По новым правилам Федерального Закона под номером 122 сделку с участием несовершеннолетних детей должен заверить нотариус.

Для обеспечения проведения операции государственному регистратору понадобятся такие виды документации:

  1. предварительный вариант договора купли-продажи или мены.
  2. справка по форме №3 из жилищной конторы о составе прописанных лиц;
  3. отчет оценочной компании о рыночной стоимости обеих квартир;
  4. согласие на обмен ребенка, возраст которого составляет больше 14-ти лет;
  5. правоустанавливающее свидетельство на продаваемую недвижимость;
  6. разрешение опекунского совета на сделку;
  7. удостоверение личности каждого участника;

Все документы должны быть представлены в оригинале для заверения нотариусом их подлинности.По законодательным нормам обязательно сначала производится покупка новой квартиры, а потом продажа старой.

Данный пункт предусмотрен для того, чтобы малолетний не пострадал и сначала получил новую долю.

Именно поэтому взаимные расчеты между сторонами проводятся сразу на месте у нотариуса или с использованием современных технологий.

  1. через депозитную ячейку – деньги размещаются в специальный бокс в банке покупателем, который передает ключи продавцу после перехода права собственности;
  2. наличными сразу в нотариальной конторе;
  3. с использованием эскроу счетов – заключается трехсторонний договор между продавцом, покупателем и банком, на основании которого банк перечислит деньги продавцу только после подтверждения перехода права собственности.

Наиболее подходящим вариантом является все-таки эскроу счет.

Поскольку в договоре четко прописывается сумма денежных средств размещенных на нем. В то же время, пересчитать наличность в депозитной ячейке получится уже после продажи квартиры.При продаже квартиры, где вложен материнский капитал, часто возникают особенные случаи, решать которые необходимо законными методами.

В то же время, пересчитать наличность в депозитной ячейке получится уже после продажи квартиры.При продаже квартиры, где вложен материнский капитал, часто возникают особенные случаи, решать которые необходимо законными методами. Большинство семей используют сертификат МСК для оплаты первоначального взноса по ипотеке или его части.

Продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом получится при наличии обязательного согласия банка на реализацию. В данном случае покупатель обязан полностью погасить долг перед банком за продавца или переоформить обязательства на себя. Банком будет произведена полная проверка покупателя на соответствие требованиям ипотечного кредитования.Также бывают и варианты покупки нового жилья с использованием материнского капитала.

В таком случае прописать несовершеннолетнего в квартире сразу не получится, поскольку кредиторы обычно не дают свое согласие. Правильно выйти из ситуации поможет нотариальное заявление родителей об обязательном выделении доли малолетнему после полного погашения обязательств перед банком.Регистрация и выделение доли ребенку должны быть совершены не позже, чем через полгода после вступления в полноценное распоряжение квартирой.

  1. присутствие удобств не хуже, чем в предыдущем жилье;
  2. соблюдение противопожарных и других технических требований к проживанию.
  3. территориальное расположение не должно ухудшать право несовершеннолетнего на учебу;

Переезд в другой регион не должен ущемлять право ребенка на полноценное образование и социальную активность.Когда провести сделку купли-продажи одновременно не представляется возможным, то можно использовать несколько вариантов законной реализации:

  1. выделить соответствующую долю малолетнему у родственников (дедушек или бабушек);
  2. выплатить стоимость доли наличными (открыть депозит в банке на имя несовершеннолетнего собственника жилья).

В каждом из приведенных случаев необходимо согласовывать свои действия с органами попечительства.При продаже квартиры с материнским капиталом необходимо платить налоги, если владение недвижимостью было менее 3 лет. Размер налога на полученный доход начисляется на каждую долю отдельно, если ее стоимость превышает один миллион рублей (будет составлять тринадцать процентов от разницы).

Определить, стоит ли продавать квартиру с материнским капиталом, и как ее лучше продать, может только сам владелец недвижимости после тщательного анализа всех нюансов.

Основным требованием продажи квартиры с материнским капиталом является соблюдение имущественных и материальных интересов несовершеннолетнего собственника. Основанием для продажи должно быть улучшение качества проживания именно для ребенка.

Как продать квартиру купленную на материнский капитал: советы юристов

Привлечение средств материнского сертификата квартируСтатистические данные свидетельствуют, что большинство семей, в которых родилось 2 и более ребенка, расходуют средства материнского капитала на улучшение условий проживания и покупку нового .При определенных обстоятельствах может появиться необходимость продать приобретенную с привлечением средств сертификата квартиру.

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал, не нарушая российского законодательства?СодержаниеВ федеральном законе

«О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»

от №256-ФЗ от 29.12.2006 не содержится прямых запретов на отчуждение приобретенной участниками государственной программы квартиры.Однако следует учитывать, что жилплощадь, купленная на полученные от государства средства, является собственностью не только родителей, оплативших этими средствами сделку, но и детей. Следовательно, для распоряжения такой квартирой требуется получить согласие детей, которые наделены частичной дееспособностью (с 10-летнего возраста).Поскольку в данной ситуации квартира считается общедолевой собственностью, совладельцами которой являются несовершеннолетние, для подтверждения права на ее отчуждение требуется наличие соответствующего разрешения от органов и попечительства. Для них потребуется подготовить документы, свидетельствующие, что жилищные права детей не будут нарушены.Чтобы считать эти права соблюденными, требуется выполнение трех условий:

  1. площадь приобретаемой квартиры не должна быть меньше площади прежней;
  2. за детьми должно сохраняться право на владение недвижимостью в новом жилье с выделением им равноценных долей;
  3. условия проживания не должны быть ухудшены по сравнению с прежними.

В исключительных ситуациях (например, срочно требуются деньги на лечение ребенка) органы опеки могут дать разрешение на приобретение новой жилплощади, уступающей по площади предыдущей, но доля, предоставляемая для детей не должна подлежать сокращению.При достижении всеми детьми в семье совершеннолетнего возраста, то получать такое согласие от органов опеки уже не надо.Продать квартиру, купленную участниками государственной программы за счет средств сертификата, в принципе возможно, но для этого требуется согласие детей старше 10 лет и разрешение органов опеки и попечительства.

Взамен продаваемого жилья должно быть приобретено новое, жилищные и бытовые условия в котором не ущемляют права детей.При обращении в органы опеки и попечительства для решения вопроса об отчуждении квартиры, приобретенной за сертификат, их представитель проводит собеседование с родителями и их детьми, достигшими возраста 10 лет.Одновременно принимаются к рассмотрению документы, в перечень которых входят:

  1. свидетельство, подтверждающее заключение брака;
  2. данное в письменной форме согласие детей, которым уже исполнилось 10 лет, на отчуждение прежнего жилья и приобретение нового;
  3. документация на отчуждаемое жилье (в том числе свидетельство о праве собственности, выписка о проживающих, в случае необходимости – технический паспорт БТИ, а для частного дома потребуется межевой план);
  4. заявление;
  5. в случае развода родителей предъявляется свидетельство о расторжении брака;
  6. , касающиеся покупаемой жилплощади (включая предварительный вариант договора купли-продажи).
  7. справка, подтверждающая отсутствие долгов по коммунальным платежам;
  8. расписки иных совладельцев жилья;
  9. гражданские паспорта родителей (оригиналы паспортов с их копиями);
  10. свидетельства о рождении детей, а для детей старше 14 лет – их паспорта (оригиналы с копиями);

Чтобы получить добро на продажу квартиры, приобретенной благодаря материнскому сертификату, следует подать соответствующее заявление и приложить к нему необходимые документы.Заявление с просьбой разрешить продать жилплощадь подлежит рассмотрению уполномоченным органом в течение 15 суток. До истечения этого срока должно быть вынесено решение, в котором предоставляется разрешение на оформление сделки или содержится мотивированный отказ.

Решение надлежащим образом доводится до сведения заявителя.В ведомственном письме Минобразования № 09-М «О защите жилищных прав несовершеннолетних» имеется указание, согласно которому со дня получения разрешения на сделку с объектом в течение 1 месяца в органы опеки должен быть предъявлен договор о продаже жилплощади.

Если по истечении этого периода квартира так и не была продана, потребуется оформлять разрешение заново.Но следует отметить, что по сложившейся практике такое разрешение пока что оформляется на 3-х месячный срок.Если жилье находилось в собственности семьи меньше 3 лет (с 1 января 2016 г. – меньше 5 лет), после его продажи на его бывших хозяев возлагается обязанность по уплате подоходного налога.

Но даже в случае нахождения недвижимости в их собственности меньше приведенных сроков налог платить не потребуется, если ранее не было реализовано по факту право на налоговый вычет и на протяжении одного налогового периода будут совершены обе сделки: по отчуждению прежней жилплощади и покупке новой.Нередко жилье, приобретаемое за счет средств материнского капитала, покупается с оформлением ипотеки. В случае когда к моменту продажи ипотека в полном объеме еще не выплачена, потребуется оформить одобрение банком передачи обязательств будущему новому владельцу.

Отчуждение купленного по материнскому сертификату жильяМестоположение нового жилья и условия проживания в нем имеют немалое значение при рассмотрении поданного родителями заявления.

Так, при планируемом переезде из городского поселения в сельскую местность либо при намерении приобрести квартиру в регионе со значительно более суровыми климатическими условиями рассматривается вопрос о целесообразности переселения.Родители должны в таком случае обосновать свое решение и при необходимости предоставить дополнительные документы (например, справки о состоянии здоровья ребенка с соответствующими рекомендациями).Если была продана без согласия органов опеки, последние обязаны подать заявление в суд. В процессе судебного разбирательства прежде всего обращается внимание, в какой степени были ущемлены интересы детей и насколько изменились в худшую сторону их жилищные условия. Если действия по отчуждению квартиры были совершены заведомо против интересов несовершеннолетних детей, это является основанием для возбуждения уголовного дела в отношении лиц, незаконно распорядившихся купленным за счет средств сертификата жильем.Таким образом, при распоряжении жильем, приобретенным на выделенную государством помощь в поддержку семьи, необходимо учитывать положения отечественного законодательства в целом ряде его отраслей и следить за его динамикой, чтобы быть в курсе последних изменений.В общем случае без выделения долей продать квартиру, при оплате покупки которой использовался материнский капитал, законным способом не выйдет.

Такую сделку органы опеки точно не одобрят. Детям обязательно должны быть выделены доли не меньше, чем в старой квартире.Исключение может быть сделано только в случае, если совершение сделки без выделения долей является следствием крайней необходимости. Но реализовать такую возможность на практике весьма непросто, на заявителя возлагается бремя сбора доказательств, касающихся целесообразности отчуждения жилья без выделения долей и распоряжения финансами.Если родителям все-таки удалось убедить органы опеки в своей правоте, то в отношении их может быть предоставлена отсрочка на оформление долей на несовершеннолетних членов семьи продолжительностью 6 месяцев.

Она дается при выполнении следующих условий:

  1. требуется одобрение документа со стороны органов по опеке и попечительству.
  2. в его содержательную часть включено обязательство выделить несовершеннолетним детям положенные им доли не позже, чем через 6 месяцев с момента оформления бумаги;
  3. соответствующий документ был заверен нотариусом;

Если по истечении установленного периода отсрочки (6 месяцев) причитающиеся детям обязательные доли так и не будут выделены, против родителей могут завести уголовное дело по обвинению в мошенничестве с финансовыми средствами государства.Просто так реализовать приобретенную за счет материнского сертификата квартиру нельзя.

Лишь в исключительных жизненных ситуациях органы опеки могут разрешить совершение таких действий, отсрочив выделение долей детям на полгода.

Жилье приобретенное за материнский капиталВ определенных ситуациях допускается отчуждение жилплощади без одновременной покупки новой квартиры. К их числу относятся:

  1. эмиграция семьи в иностранное государство;
  2. вложение средств на приобретение жилплощади в пока не достроенном доме.
  3. переезд на постоянное место жительства в местность, находящуюся в другом регионе РФ;

В таких ситуациях решение принимается по усмотрению органов опеки и попечительства с учетом объективных оснований.

Так, если дом, в котором планируется покупка , только начал возводиться, продавать старую квартиру органы опеки вероятнее всего не разрешат, а в случае, когда строительство находится в завершающей стадии, добиться одобрения на заключение сделки гораздо легче.Недопустима ситуация, при которой несовершеннолетние дети могут остаться без жилья, поэтому с момента продажи прежнего жилья до фактического переселения в новое их следует обязательно зарегистрировать на другой жилплощади, к примеру, у своих ближайших родственников.Органы опеки могут разрешить продать квартиру без немедленного приобретения нового жилья, но только если это отвечает интересам и не нарушает прав несовершеннолетних детей.Прежде всего следует отталкиваться от фактов, что приобретенная на средства материнского капитала квартира является совместной собственностью обеих родителей и их детей, а жилищные права детей не подлежат изменению в худшую для них сторону.Возможны следующие ситуации:

  1. никакого соглашения достигнуто не было.
  2. при разводе бывшие супруги заключили разрешенное законом соглашение относительно жилья, приобретенного за ;

Соглашение должно в первую очередь учитывать интересы детей. В реальных ситуациях в большинстве случаев в тексте соглашения засвидетельствовано, что дети после развода супругов остаются на воспитании жены, муж переоформляет в пользу кого-либо из детей свою долю жилплощади, а в его собственности остается какое-либо другое определенное соглашением имущество (например, гараж).

Получается, что квартира полностью переходит во владение матери и детей.Другой разновидностью такой договоренности является переоформление доли бывшего мужа на детей с освобождением его от уплаты алиментов.В таких ситуациях мать может распоряжаться жильем по своему усмотрению, если это не нарушает законных прав детей.Если соглашение при разводе не было заключено, то квартира по правилам, предусмотренным Семейным кодексом, делится в равных долях между бывшими супругами и детьми.

Разводящимся необходимо определить:

  1. готов ли один из бывших супругов компенсировать другому стоимость его доли.
  2. собираются ли они после оформления развода проживать вместе в данной квартире;
  3. будут ли они продавать это жилье и приобретать квартиры каждый для себя в отдельности;

Переоформление доли бывшего мужа на детейВ любом случае тому супругу, у которого остаются дети, автоматически переходит их доля жилплощади.

Единственное жилье детей отчуждать запрещено, но это можно сделать, если удастся доказать, что на деньги от продажи квартиры будет приобретено новое жилье.При оформлении развода супруги могут заключить соглашение, касающееся передачи прав на жилье одному из родителей, на попечении которого останутся дети.

При отсутствии такой договоренности руководствуются интересами детей, особенно в случае совершения сделок по отчуждению .Если квартира приобреталась с расходованием средств из материнского капитала, продать ее можно только в случае одобрения сделки органами опеки и попечительства, а также потребуется письменное согласие детей, достигших возраста 10 лет. Взамен отчуждаемого жилья родители должны незамедлительно купить новое, условия проживания в котором не ущемляют прав детей.Исключения могут быть сделаны только при покупке жилплощади на завершающих этапах строительства и при переезде в другой регион или за границу. Жилье нельзя продать без выделения долей детям в новой квартире, кроме согласованных с органами опеки особых ситуаций (в последнем случае дается отсрочка на оформление причитающихся детям долей на 6 месяцев).

Если родители разводятся, жилищный вопрос прежде всего решается, исходя из интересов детей.Видео о вариантах обналичивания материнского капитала:Дек 27, 2017Пособие ХелпЧитайте также:

Как продать и как НЕ купить квартиру с маткапиталом?

1 июля 2020Чтобы продать квартиру, купленную с использованием маткапитала, надо наделить долями в ней всех членов семьи.

Но если за квартиру ещё не выплачен кредит, то наделение долями превращается в увлекательный квест. Рассказываем, как пройти его без потерь.

С другой стороны, если купить жильё, в которое «зашит» маткапитал, можно лишиться и жилья и денег. В этой же статье рассказываем, как избежать такой опасности.Уже более 12 лет российские семьи (не все, но многие) получают «материнский капитал». Чаще всего его используют на погашение ипотеки.

По данным ПФР, так поступили более 3,5 млн (или 57%) семей, получивших маткапитал. А потом эти семьи (не все, но многие) с удивлением обнаружили, что стали «заложниками» приобретённого жилья. Оказалось, что квартиру, купленную с использованием маткапитала, сложно, а иногда просто невозможно продать.Согласно п.

4 ст. 10 закона № 256-ФЗ жильё, приобретенное за собственные деньги и с использованием средств маткапитала, оформляется в общую собственность: родителей и детей.

Если же квартира покупается в ипотеку, то она оформляется сначала только на родителей (или одного из родителей), так как банки не хотят иметь в залоге имущество, совладельцами которого являются несовершеннолетние. А потом, после погашения жилищного кредита, родителей и детей обязательно наделяют долями, чтобы соблюсти нормы закона.Людмила Плотникова, директор юридической компании ООО «Априори-Консалт»:Если семья использовала маткапитал при обычной покупке, наделение членов семьи долями может быть сразу прописано в договоре купли-продажи.

Если же маткапитал используется при покупке жилья в ипотеку, то банк не позволит сразу сделать детей совладельцами квартиры. Как правило, наделить их долями можно будет только после полного погашения кредита.

То есть, пока кредит не погашен, дети не являются ещё её совладельцами. А значит, если собственник решит продать квартиру, то ему надо не только уладить с банком вопрос по непогашенной части кредита, но и наделить долями детей. Иначе продажа будет незаконна, так как нарушаются права детей на часть собственности.Стандартная схема продажи квартиры с ипотекой и маткапиталом состоит из следующих этапов:

  1. согласование продажи с органами опеки;
  2. оформление сделки.
  3. наделение детей долями в квартире;
  4. погашение остатка долга (обычно деньгами покупателя);
  5. снятие залога;

Наделение детей долями в квартире оформляется через договор дарения или через соглашение о разделе имущества.

Ранее портал METRTV.ru подробно рассказывал о том, как производится .

Если же речь идёт о квартире в ипотеке, то для включения детей в состав совладельцев необходимо согласие банка.

Сегодня получить согласие на наделение детей долями (при подготовке квартиры к продаже) можно только у Сбербанка. Остальные кредитные организации ничего подобного своим заёмщикам не позволяют.Если банк-залогодержатель не разрешает наделять детей долями в ипотечной квартире, то для продажи такой квартиры придётся выстроить многоходовую комбинацию.Станислав Галкин, директор агентства недвижимости ОБМЕНКВАРТИР.РФ:В принципе, это работающая схема, и по ней уже было проведено немало удачных сделок.

Кредит гасится деньгами покупателя, банк снимает обременение, дети наделяются долями, после чего оформляется сделка купли-продажи. Успех операции зависит от действий многих лиц, предсказать поведение которых, зачастую, невозможно. Бывает даже, что такое простое действие, как изъятие у банка закладной с отметкой о погашении кредита, занимает несколько месяцев.

Сюрпризов могут подкинуть и обязательные участники подобных сделок: нотариусы и сотрудники органов опеки.Как замечает Станислав Галкин, отдельного упоминания заслуживает стойкость, которую проявляют в покупатели, ожидающие завершения процедуры.

Ведь покупатель погасил чужой кредит, и у него нет гарантии, что он сможет вернуть свои деньги, если сделка не состоится.

Хотя участники сделки и подписывают необходимые бумаги, защищающие интересы сторон, но если сделка сорвется, и продавец откажется добровольно вернуть деньги несостоявшемуся покупателю, то последнему придётся решать вопрос через суд. А это процесс долгий и не всегда предсказуемый.Станислав Галкин, директор агентства недвижимости ОБМЕНКВАРТИР.РФ:У меня были клиенты, готовые вернуть государству средства материнского капитала, вложенные ранее в погашение ипотеки, лишь бы у них появилась возможность спокойно продать квартиру.

Но закон не предусматривает такой возможности. Государство так и говорит: «Взяли маткапитал, использовали, молодцы.

Но обратной дороги теперь нет – деньги эти мы у вас обратно не возьмем, и не просите».Сравнительно недавно появился ещё один механизм продажи ипотечной квартиры, купленной за маткапитал. От описанного выше способа он отличается тем, что в продаваемой квартире (той, что ранее была куплена за маткапитал), дети долями не наделяются.

Зато собственник берёт на себя обязательство наделить детей долями в другой – своей новой квартире. Пошагово схема будет выглядеть примерно так:

  1. получение в органах опеки разрешения на продажу квартиры без наделения детей долями в ней;
  2. погашение остатка по ипотечному кредиту;
  3. покупка нового жилья;
  4. продажа квартиры;
  5. наделение детей долями в новом жилье (если при покупке второго жилья не используется ипотека, то наделение долями необходимо провести в течение 6 месяцев).
  6. снятие залога;

Людмила Плотникова, директор юридической компании ООО «Априори-Консалт»:Мы советуем владельцу ипотечной квартиры обратиться в районные органы опеки, чтобы получить там согласие на отчуждение (продажу) квартиры при условии наделения детей долями в другом объекте.

Как правило, речь идёт о квартире, которую семья приобретёт взамен продаваемой. Если орган опеки не даёт такого разрешения, то в исключительном случае семья может обратиться в областное министерство соцзащиты.

Если же вам повезет и разрешение от госорганов будет получено, сделка совершается как с обычной ипотечной квартирой. Дополнительного этапа – наделения детей долями до регистрации сделки – не требуется. Это несколько ускоряет процесс и снижает риски.Ранее портал METRTV.ru рассказывал о нескольких вариантах проведения … Кстати, ещё пару лет назад, схемы, описанной Людмилой Плотниковой, еще не существовало.

Органы опеки требовали, чтобы дети получали доли именно в той квартире, что была приобретена за средства маткапитала.

Предложение других объектов однозначно отвергалось.Впрочем, следует вспомнить, что у сделки с квартирой есть вторая сторона – покупатель. И зачастую именно он оказывается в группе риска.Людмила Плотникова, директор юридической компании ООО «Априори-Консалт»:Если маткапитал использован непосредственно при покупке квартиры, это должно быть прописано в договоре купли-продажи.

Если же маткапиталом гасили ипотеку, то это, как правило, не отражено ни в договоре, ни в банковских бумагах. Поэтому если владелец продаёт эту квартиру, он может скрыть от покупателя факт использования маткапитала.

И бывает, что квартиру, купленную с использованием маткапитала, родители продают, не наделив детей долями.

С большой вероятностью такая сделка будет оспорена в судебном порядке если не физ.лицами, то представителями органов власти.Как замечают юристы, зафиксированы случаи, когда семья, купившая квартиру с использованием маткапитала, намеренно не наделяет детей долями, чтобы в будущем, квартиру сначала продать, а потом оспорить сделку или шантажировать нового владельца.Людмила Плотникова, директор юридической компании ООО «Априори-Консалт»:Если квартира, купленная за маткапитал, продана без наделения детей долями, то эти дети, достигнув совершеннолетия (18 лет) могут оспорить куплю-продажу, на том основании, что при продаже были нарушены их права.Официальное название маткапитала, которое прописано в законе, – «материнский (семейный) капитал». Если он используется для приобретения жилья, то сумма маткапитала делится поровну на всех членов семьи, и каждый ребёнок наделяется долей, стоимость которой равна его доле в материнском капитале.

Эта норма прописана, в частности, в «Обзоре судебной практики.», утверждённом Верховным судом. То есть, если маткапитал в сумме 453 тыс. руб. получила семья и 4 человек, то на каждого придётся 113,3 тыс.

руб. Если членов семьи больше или меньше, то и размер доли тоже изменится пропорционально.Например, семья из 4 человек (папа, мама, два ребёнка) купила квартиру за 3,4 млн.

Доля каждого в маткапитале — 113,2 тыс.

Соответственно, каждый ребёнок должен получить в квартире долю стоимостью 113,2 тысячи. Проведём несложные расчеты и узнаем, что доля каждого ребёнка составит 1/40 квартиры.

Доля каждого из родителей — 19/40. Т.е. основными владельцами квартиры остаются родители.

Ребёнок же имеет только ту долю, которая высчитывается, исходя из общей стоимости квартиры и размера доли ребенка в материнском капитале.Казалось бы, если у ребёнка, которого не наделили его законной долей в квартире, возникнут претензии к нынешнему собственнику квартиры, то он сможет претендовать, лишь на микроскопическую долю в праве собственности (или на сравнительно небольшую сумму компенсации). Фактически на те самые 113,2 тыс.

руб. Однако на деле для нынешнего собственника квартиры всё может обернуться гораздо более серьёзными потерями. Ведь если дело дойдёт до суда, тот может просто опротестовать сделку, то есть квартира вернётся к бывшим собственникам (которые когда-то купили её за маткапитал).

Нынешний же владелец должен будет получить назад свои деньги. Однако на практике возврат денег может растянуться на большой, а то и на бесконечный срок.Мораль из всего вышесказанного такова: покупка квартиры, которую предыдущие владельцы купили с использованием маткапитала, будет безопасной для покупателя при условии, что в этой квартире были наделены долями все члены семьи, и продажа данной квартиры согласована с органами опеки.Если материнским капиталом ипотека погашалась, то в документах на квартиру маткапитал может быть никак не отражен. Человек может купить такую квартиру, даже не догадываясь, что приобретает бомбу замедленного действия.Станислав Галкин, директор агентства недвижимости ОБМЕНКВАРТИР.РФ:В зоне риска все квартиры, которые приобретались с использованием ипотеки.

Поэтому, вне зависимости от семейного положения продавца и чистой графы «дети» в его паспорте, покупателю надо попросить, чтобы продавец предъявил справку из банка-кредитора о том, что средства маткапитала не были использованы для гашения кредита. Также можно попросить справку из ПФР о том, является ли продавец получателем сертификата на материнский (семейный) капитал.

Забавно, что до недавнего времени такую справку давали только тем, кто действительно получал такой сертификат, а всем остальным давать справку отказывались, поэтому доказать свою непричастность к использованию материнского капитала было весьма затруднительно.

К счастью, теперь большинство отделений ПФР выдаёт справки, и получавшим сертификат, и тем, кто не является распорядителем этих средств.Описанная методика позволяет вычислить подавляющее большинство квартир с маткапиталом. Тем не менее, бывают и особо законспирированные варианты. Например, юрист агентства «ОБМЕНКВАРТИР.РФ» столкнулся с нетипичной ситуацией.

Семья взяла кредит под залог имеющегося у неё жилья.

За эти деньги была куплена ещё одна квартира – в строящемся доме, причём в договоре купли-продажи не было упомянуто использование заёмных средств. Кредит был целевым (на покупку недвижимости), поэтому ПФР разрешил использовать маткапитал для его частичного погашения.

Так семья и сделала. После этого по закону в квартире, купленной за средства кредита, должны быть выделены доли детей, но папа-мама этого делать не стали, а просто выставили квартиру на продажу.

В договоре, по которому они приобрели квартиру, нет ни слова ни о кредите, ни о маткапитале. И только профессионализм риэлтора позволил обнаружить использование маткапитала.

В итоге продавцов (несмотря на их неудовольствие) принудили выполнить требование закона и наделить детей долями. После чего сделка по покупке этой квартиры была благополучно завершена.В последнее время покупатели, помимо проверки бумаг на квартиру, стали выстраивать дополнительную – вторую «линию обороны» от маткапитала.Станислав Галкин, директор агентства недвижимости ОБМЕНКВАРТИР.РФ:Если есть опасения, что нынешний владелец квартиры использовал маткапитал, можно «подстелить соломки» на этапе подготовки сделки.

Например, включить в договор купли-продажи пункты о неиспользовании продавцом материнского капитала и, тем самым, подтвердить добросовестность покупателя. Либо можно оформить нотариально заверенное обязательство, в котором продавец обязуется, в случае чего, урегулировать все имущественные споры за свой счёт.Ранее по теме:

Можно ли продать жилье, купленное на маткапитал?

Photographee.eu/FotoliaЕсли жилье куплено с использованием материнского капитала, оно оформляется в общую собственность семьи (родителей и детей) в произвольных долях (п.

4 ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ).

Таким образом, одним из собственников такого жилья (квартиры, дома и т. д.) обязательно будет ребенок.

Если к моменту продажи жилья ребенок достиг совершеннолетия (18 лет), никаких ограничений по продаже недвижимости нет – сделка осуществляется по обычным правилам.

Потребуется лишь согласие всех собственников жилья.Другое дело, если речь идет о продаже жилья, в котором имеет право собственности несовершеннолетний ребенок.

Сделки по продаже жилья несовершеннолетнего гражданина возможны только с предварительного разрешения органа опеки и попечительства (п.

2 ст. 37 ГК РФ). Поэтому, если на момент продажи жилья одним из продавцов будет ребенок до 18 лет, такая сделка возможна только с согласия указанных органов.

А для получения согласия необходимо будет подтвердить, что после продажи жилищные условия несовершеннолетнего не ухудшатся. Это означает, что получить согласие на сделку можно, если ребенок в итоге получит равноценное жилье или получит улучшенное жилье.Законодательство не содержит конкретного перечня документов, которые необходимо предоставить в орган опеки для подтверждения того, что права несовершеннолетнего не будут ущемлены. Учитывая сложившуюся практику, будьте готовы, что потребуется представить правоустанавливающие документы на продаваемую квартиру, а также на приобретаемую.

Во избежание недоразумений перечень документов рекомендуется предварительно уточнить в конкретном учреждении – требования могут отличаться.

В нашей практике был случай, когда органы опеки разрешили продажу доли несовершеннолетнего ребенка в квартире только после того, как на ребенка была фактически оформлена доля в новом жилье и оформлена постоянная регистрация по месту нахождения нового жилья. То есть, до продажи старой квартиры необходимо было предоставить документы на новое место жительства ребенка.Квартиру, купленную с привлечением средств материнского капитала, конечно, можно продать, однако сделать это довольно сложно. Сначала необходимо исполнить данное Пенсионному фонду обязательство по оформлению жилья в собственность всех членов семьи, включая детей.

Если недвижимость приобреталась в ипотеку, выделение долей откладывается до полной выплаты кредита и снятия банковского обременения. Сделка с квартирой, в которой дети не получили положенные им доли, признается недействительной.Когда родители переоформили жилье в соответствии с требованием ПФР, они могут законно продать его.

Однако в этом случае необходимо получить разрешение на сделку со стороны органов опеки и попечительства (ООП). Данная госструктура обязана проследить, чтобы при продаже недвижимости права несовершеннолетних собственников не нарушались.

ООП может вынести положительно решение с различными условиями продажи недвижимости:

  1. с одновременной покупкой новой квартиры, в которой будет выделена соответствующая доля ребенка;
  2. с перечислением суммы, эквивалентной доли ребенка в цене квартиры, на расчетный счет, открытый на имя несовершеннолетнего продавца. Это самый сложный вариант, так как средства должны поступить в банк до подписания договора купли-продажи. Поиск покупателя, который согласится авансировать весьма значительную сумму, может затянуть процесс продажи квартиры.
  3. с последующим приобретением жилья, например, новостройки в высокой стадии готовности. При этом органы опеки потребуют предоставить письменное разъяснение, где будет проживать ребенок в течение срока строительства дома;

Все сделки с долевой собственностью должны быть заверены нотариусом, который получает за свои услуги процент от кадастровой стоимости объекта. Без разрешения органов опеки и подтверждения выполнения всех поставленных ими условий договор удостоверен не будет.Федеральный закон

«О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»

№ 256-ФЗ не содержит запретов или ограничений, связанных с продажей жилья, приобретенного на средства материнского капитала.

Данный Федеральный закон устанавливает правило, согласно которому приобретаемое с использованием средств материнского капитала жилье должно оформляться в общую собственность родителей и детей. Таким образом, определенная доля жилого помещения на момент его продажи будет находиться в собственности несовершеннолетних детей, в связи с чем необходимо соблюсти ряд условий.

Так, гражданское и семейное законодательство в Российской Федерации исходит из принципов приоритета и защиты прав ребенка. Поэтому продажа жилья, доля в котором принадлежит на праве собственности несовершеннолетнему, возможна только с согласия органов опеки.

Для того чтобы получить такое согласие, необходимо представить в орган опеки ряд документов, а также доказательство того, что новое помещение, приобретаемое взамен старого, не будет ухудшать имущественное положение ребенка. Это означает, что ребенок должен получить долю в праве собственности в покупаемом жилье не меньше той, которая ему принадлежала в продаваемой квартире/доме.Для предоставления в органы опеки должных доказательств необходимо одновременно производить продажу старого жилья и покупку нового.

Это можно сделать с использованием конструкции предварительного договора купли-продажи, например, в отношении нового жилья: это позволит органам опеки удостовериться в намерениях родителей приобрести новое жилье и соблюсти права ребенка.

Таким образом документы по покупке нового жилья, в частности упомянутый выше предварительный договор купли-продажи, будут входить в комплект документов, подаваемых в органы опеки для получения их согласия.Использовать материнский капитал могут семьи с двумя и более детьми, при этом помощь от государства весьма ощутима.

Размер материнского капитала, который можно направить на оплату части стоимости квартиры или погашение задолженности по кредиту, составляет 453 026 рублей.

Это весьма существенные деньги для регионов.Покупатели, использующие материнский капитал при оплате недвижимости, обязаны наделить собственностью своих детей. В дальнейшем, если у семьи возникнет необходимость продать квартиру, им нужно согласовать это с органами опеки и попечительства.Если материнский капитал погашает ипотеку или используется в качестве первоначального взноса, то семья обязана наделить детей собственностью в квартире в течение 6 месяцев с момента полной выплаты ипотечного кредита. Но иногда бывает так, что сразу после погашения задолженности семья принимает решение обменять квартиру.

Например, чтобы улучшить жилищные условия или переехать в другой, более удобный район.У нас на практике была подобная ситуация. Семья планировала выплатить полностью ипотеку и купить с доплатой более просторную квартиру.

Если бы семья наделила детей собственностью, пришлось бы получать согласие органа опеки и попечительства, что требует сбора дополнительного пакета документов и платной оценки двух квартир. Однако выход был найден. С согласия Пенсионного фонда было оформлено нотариальное обязательство и заявление о наделении детей собственностью в новой квартире. Старая квартира была продана, а новую купили сразу, и оформили на детей в том числе.Любое жилье можно продать при соблюдении всех формальностей.

Если Вы приобрели квартиру или дом с помощью материнского капитала, то у Вас в сособственниках Ваши дети. И для продажи Вам потребуется получить разрешение органов опеки и попечительства. Такое разрешение Вы получите, если одновременно (но не ранее) с продажей приобретете на детей доли в праве собственности на другое жилье, но с некоторым улучшением условий: например, доли будут чуть больше или квартира лучше.Если же Вы купили жилье в ипотеку и погасили часть ипотечного кредита средствами материнского капитала, то путь длиннее.

Вам сначала надо полностью погасить кредит, снять обременение с квартиры, обязательно выделить доли детям в соответствии с требованием законодательства о материнском капитале, зарегистрировать в Росреестре, а потом проделать все то же, что и в первом случае.Одна небольшая лазейка: законом не оговорены размеры долей, выделяемых детям, и не определено их минимальное значение. Нет необходимости выделять в равных долях, достаточно просто одной двадцатой или десятой на ребенка.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+