Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Другое - Формы управления многоквартирным домом

Формы управления многоквартирным домом

Формы управления многоквартирным домом

Способы управления многоквартирными домами

Вместе с правом иметь собственное имущество, физические и юридические лица обязаны содержать его в надлежащем состоянии с тем, чтобы эксплуатация этого имущества не нанесла вред состоянию здоровья или собственности как самого владельца, так и других лиц. Для этого совместная собственность подлежит постоянному управлению. В ЖКХ под понятием управление жилым помещением подразумеваются действия, нацеленные на создание благополучной и безвредной обстановки проживания граждан, куда входит содержание общедомовой собственности, включает решение вопросов эксплуатации систем коммуникаций и оказания коммунальных услуг. Существует несколько способов управления МКД.

Суть, правовую базу, порядок реализации, положительные и отрицательные стороны, особенности каждого варианта управления рассмотрим подробнее. Порядок эксплуатации МКД регламентируется правилами управления многоквартирными домами, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации № 416 от 15 мая 2013г.

Второй правовой документ, регулирующий способы домоуправления, является Жилищный Кодекс. Согласно статьи, ч. 3 ст. 161 ЖК РФ, жилое здание может управляться только одной организационной структурой.

Владельцы помещений МКД не могут отказаться от реализации функций распоряжения совместной собственностью. Законодательно все возможные пути управления МКД закреплены ч. 2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ. Порядок деятельности избранного способа подробно расписан в ст. 162–164, разделах V, VI ЖК РФ. Жилищное законодательство предусматривает три способа управления многоквартирным домом.

Жилищное законодательство предусматривает три способа управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников, опираясь на свое решение, выбирает способ эксплуатации и может пересмотреть его в любое время.

Обладатели квартир в новостройке также обязаны принять совместное решение о схеме обслуживания и контроля за состоянием здания.

Жильцам даётся 6 месяцев на принятие соответствующего решения.

Если в течение отведённого срока не определена форма управления имуществом, местные власти организуют отбор управляющей компании методом открытого конкурсного сбора заявок (ч. 4 ст. 161 ЖК РФ). Отказ от привлечения к эксплуатации объекта третьих лиц выражается в необходимости осуществления этих функций собственниками самостоятельно.

Для организации самостоятельного содержания существует ограничение – в здании не должно быть более 30 квартир.

При вышеуказанном способе эксплуатации договоры на содержание и ремонт дома подписывают опираясь на решение общего собрания собственников. При этом все или большая часть владельцев квартир выступают как одна сторона подписываемых договоров.

Договорные отношения по оказанию коммунальных услуг оформляются каждым собственником от своего имени.

На общем собрании жильцов одного из собственников или другое лицо можно наделить правом распоряжения общим имуществом от имени всего дома. Для этого на уполномоченного оформляется в письменном виде не нотариальная доверенность, подписанная большей частью собственников. Когда такой документ есть — контракты от имени всего дома может заключать доверенное лицо.
Когда такой документ есть — контракты от имени всего дома может заключать доверенное лицо.

Непосредственное управление сложный в практике организации, но достаточно простой по структуре тип эксплуатации. Органы местного самоуправления не лояльны к такой форме администрирования, потому что уголовную и административную ответственность в случае каких-либо нарушений несут все жильцы в равной степени.

На практике это значит, что наложить штраф ГЖИ и назначить ответственного за нарушение практически невозможно. В больших домах такой способ эксплуатации невозможен, к управлению придется привлечь юридическое лицо.

Общее собрание может сделать выбор в пользу создания ТСЖ (Товарищество Собственников Жилья). Такая организация является юридическим лицом, имеющим правовую форму товарищества собственников недвижимости (ТСН).

Товарищество представляет интересы определённого дома или группы домов, связанных между собой общими коммуникациями (например, общий транзитный водопровод). ТСЖ имеет статус юридического лица и создаётся специально под управление зданием и не может заниматься сторонними вопросами и какой-либо предпринимательской деятельностью.

Все договоры с коммунальщиками заключается от лица ТСЖ, подписывает их председатель. Созданная структура несёт ответственность перед собственниками жилья по всей строгости закона.

Товарищество уполномочено самостоятельно организовывать, контролировать и выполнять работы, либо силами штатных сотрудников, либо силами подрядчиков. Допускается, что на ТСЖ будут возлагаться только функции организатора и контролёра.

В этом случае руководство товарищества заключает контракты на эксплуатацию с подрядчиками и не имеет собственного штата. При этом ответственность перед жильцами за качество работ также несёт ТСЖ.

Способ управления домов с привлечением профессиональной УК наиболее распространен. Этот способ так же поддерживается органами местного самоуправления как наиболее управляемая структура. УК, как и ТСЖ, организует процесс поддержания жилищного фонда на должном уровне привлекая подрядные организации или используя собственный штат.

УК, как и ТСЖ, организует процесс поддержания жилищного фонда на должном уровне привлекая подрядные организации или используя собственный штат. Компания полностью обеспечивает ход процесса, неся ответственность за результат перед собственниками помещений.

Способ управления выбирается исходя из возможностей собственников к организации процесса. Если среди жильцов найдутся инициативные граждане, которые способны собственноручно создать товарищество, вести все вопросы, связанные с ЖКХ, то такой вариант индивидуального управления в качестве оптимального выбора исключать нельзя.

Плюсы ТСЖ:

  1. при надлежащей настойчивости и расторопности председателя дом можно проводить по городским программам благоустройства и ремонтов.
  2. высокая вовлеченность жильцов в процесс эксплуатации имущества
  3. более качественное обслуживание, чем при любом ином способе управления
  4. прозрачность финансового баланса дома и отчетность перед жильцами
  5. низкие сметы на эксплуатацию и ремонт

Минус ТСЖ:

  1. низкая компетентность штатных специалистов или их отсутствие
  2. отсутствие собственной материальной базы
  3. высокие расходы на аппарат управления
  4. низкая финансовая стабильность в случае ошибок в тарифообразовании

Передача дел в ведение УК — оптимальный вариант для управления крупным городским домом.

Жителям не потребуется отвлекаться от собственных забот, регулярно участвовать в решении специфических вопросов. Это компетенция компании-управленца.

Такой вариант признаётся удобным, необременительным для большинства владельцев квартир.

Плюсы УК:

  1. финансовая устойчивость
  2. собственная материальная база
  3. высокая интегрированность с ресурсоснабжающими организациями
  4. высокая компетентность штатных специалистов

Минусы УК

  1. медленная реакция на изменения происходящие с домом
  2. высокие тарифы
  3. непрозрачность финансового баланса дома и неполная отчетность перед жильцами
  4. более высокий уровень дебиторской задолженности по дому
  5. низкое качество обслуживания

Самоуправление МКД организуют редко. Это связано с низкой эффективностью такого типа распоряжения имуществом, высокой ответственностью, лежащей на самих владельцах помещений, отсутствием у собственников свободного времени. Все это не располагает к подобному выбору.

Плюсы:

  1. техобслуживание и уборка дома может проводиться силами жильцов
  2. каждый отвечает только за свои долги по коммунальным ресурсам
  3. низкие сметы на выполнение всех работ
  4. нет расходов на управленческий аппарат

Минусы:

  1. нет единого ответственного по какому-либо из вопросов
  2. очень низкая управляемость
  3. невозможно использовать дотации Фонда содействия реформированию ЖКХ на капитальный ремонт
  4. низкая компетенция жильцов в опросах ЖКХ

Определиться с алгоритмом эксплуатации МКД обязательно всем собственникам помещений.

После сдачи в эксплуатацию нового дома застройщик в срок не более 5 календарных дней привлекает для эксплуатации максимальным периодом в 20 дней эксплуатирующую организацию.

За это время новоселы должны выбрать одни из способов управления.

Фактами, подтверждающими отсутствие выбранного варианта управления, на практике считаются:

  1. отсутствует договор с УК
  2. владельцы не подписали контракт на содержание и ремонт общего имущества
  3. отсутствует свидетельство о регистрации ТСЖ

Если выбор варианта обслуживания дома жильцами не сделан, органы местного самоуправления (администрация района или города) по истечении 20 дней с момента сдачи дома организуют проведение конкурса, в рамках которого определяется компания с которой заключается договор управления от имени жильцов дома.

Конкурс длится не более чем 40 календарных дней. По результатам отбора до жильцов доводят сведения о результатах мероприятия.

После завершения конкурса отводится 2 месяца на оформление договора с победившей компанией или законно оформить иное решение жильцов. Также граждане могут в любое время пересмотреть способ эксплуатации здания. Правом определения способа наделяется общее собрание жильцов.

Для изменения инициативной группой организуется голосование, результатом которого является выбор одного из трех способов управления.

Выбор считается законным если положительно проголосовало не менее 50% собственников. Документальным подтверждением считается надлежащим образом составленный протокол о выборе способа управления мкд. Решение общего собрания владельцев, особенно по повестке требующей подтверждения законной силы, необходимо надлежащим образом оформить протоколом.

Решение общего собрания владельцев, особенно по повестке требующей подтверждения законной силы, необходимо надлежащим образом оформить протоколом. Проводится оно в очно-заочной форме.

Важно знать, что включается в перечень обязательных параметров протокола.

Необходимо содержание следующих позиций:

  1. подписи уполномоченных лиц (председатель, секретарь)
  2. повестка дня с перечнем вопросов
  3. решение по каждому из вопросов повестки с указанным число голосов «за», «против»
  4. номер, дата, количество собравшихся, точный адрес объекта
  5. Дополнительно прописывается утверждённое решение

Образец Собственникам жилья любого МКД важно иметь понятие об управленческих функциях, порядке их осуществления.

Выбор предстоит делать каждому. Подходить к процессу принятия решения необходимо взвешенно и серьезно, так как нет ничего более важного, чем те условия в которых мы живем.

Оценка статьи:

(голосов: 1, средняя оценка: 5,00 из 5)

Загрузка.

Поделиться с друзьями: Твитнуть Поделиться Поделиться Отправить Класснуть

Статья 161. Выбор способа управления многоквартирным домом. Общие требования к деятельности по управлению многоквартирным домом

от 4 июня 2011 г.

N 123-ФЗ наименование статьи 161 настоящего Кодекса изложено в новой редакции См. , и другие комментарии к статье 161 ЖК РФ Часть 1 изменена с 3 апреля 2018 г.

— от 3 апреля 2018 г. N 59-ФЗ Действие положений статьи 161 настоящего Кодекса (в редакции от 3 апреля 2018 г. N 59-ФЗ) на отношения, возникшие из договоров управления многоквартирным домом, заключенных до дня названного Федерального закона 1. Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных настоящего Кодекса, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг (далее — обеспечение готовности инженерных систем).

Правительство Российской Федерации устанавливает деятельности по управлению многоквартирными домами.

от 4 июня 2011 г. N 123-ФЗ статья 161 настоящего Кодекса дополнена частью 1.1 1.1. Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать: 1) соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома; 2) безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества; 3) доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме; 4) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц; 5) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, установленными Правительством Российской Федерации. от 4 июня 2011 г. N 123-ФЗ статья 161 настоящего Кодекса дополнена частью 1.2 1.2.

Состав необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, их оказания и выполнения устанавливаются Правительством Российской Федерации.

от 21 июля 2014 г. N 255-ФЗ статья 161 настоящего Кодекса дополнена частью 1.3, с 1 мая 2015 г.

1.3. Деятельность по управлению многоквартирными домами осуществляется на основании лицензии на ее осуществление, за исключением случая осуществления такой деятельности товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и предусмотренного настоящего Кодекса случая.

2. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: от 29 июня 2015 г. N 176-ФЗ в пункт 1 части 2 статьи 161 настоящего Кодекса внесены изменения 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией. от 29 декабря 2014 г. N 458-ФЗ в часть 2.1 статьи 161 настоящего Кодекса внесены изменения, с 1 января 2016 г.

Об особенностях применения части 2.1 статьи 161 настоящего Кодекса в части обращения с твердыми коммунальными отходами см.

Федерального закона от 29 декабря 2014 N 458-ФЗ 2.1. При осуществлении непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме лица, выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, обеспечивающие холодное и горячее водоснабжение и осуществляющие водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), обращение с твердыми коммунальными отходами, несут ответственность перед собственниками помещений в данном доме за выполнение своих обязательств в соответствии с заключенными договорами, а также в соответствии с установленными Правительством Российской Федерации содержания общего имущества в многоквартирном доме, правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах. Часть 2.2 изменена с 3 апреля 2018 г.

— от 3 апреля 2018 г. N 59-ФЗ Действие положений статьи 161 настоящего Кодекса (в редакции от 3 апреля 2018 г.

N 59-ФЗ) на отношения, возникшие из договоров управления многоквартирным домом, заключенных до дня названного Федерального закона 2.2. При управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом указанные товарищество или кооператив несут ответственность за содержание общего имущества в данном доме в соответствии с требованиями технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, или в случаях, предусмотренных настоящего Кодекса, за обеспечение готовности инженерных систем.

При управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом указанные товарищество или кооператив несут ответственность за содержание общего имущества в данном доме в соответствии с требованиями технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, или в случаях, предусмотренных настоящего Кодекса, за обеспечение готовности инженерных систем. Указанные товарищество или кооператив могут оказывать услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме своими силами или привлекать на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности.

При заключении договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией указанные товарищество или кооператив осуществляют контроль за выполнением управляющей организацией обязательств по такому договору, в том числе за оказанием всех услуг и (или) выполнением работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества в данном доме, за предоставлением коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах. Часть 2.3 изменена с 3 апреля 2018 г. — от 3 апреля 2018 г. N 59-ФЗ Действие положений статьи 161 настоящего Кодекса (в редакции от 3 апреля 2018 г.

N 59-ФЗ) на отношения, возникшие из договоров управления многоквартирным домом, заключенных до дня названного Федерального закона 2.3. При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, или в случаях, предусмотренных настоящего Кодекса, за обеспечение готовности инженерных систем. 3. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения.

Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Статья 161 дополнена частью 3.1 с 11 января 2018 г.

— от 31 декабря 2017 г. N 485-ФЗ 3.1.

При прекращении управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья, жилищным или жилищно-строительным кооперативом, иным специализированным потребительским кооперативом указанные товарищество, кооператив в течение трех рабочих дней с даты принятия решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об изменении способа управления таким домом обязаны передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления им, лицу, принявшему на себя обязательства по управлению многоквартирным домом, либо в случае выбора непосредственного способа управления многоквартирным домом собственнику помещения в многоквартирном доме, указанному в решении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе непосредственного способа управления многоквартирным домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком многоквартирном доме.

Часть 4 изменена с 15 июня 2018 г.

— от 4 июня 2018 г. N 134-ФЗ 4. Орган местного самоуправления в , установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации в случаях, указанных в настоящей статьи и настоящего Кодекса, а также в случае, если в течение шести месяцев до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. от 6 декабря 2011 г. N 401-ФЗ статья 161 настоящего Кодекса дополнена частью 4.1, по истечении тридцати дней после дня названного Федерального закона 4.1.

Информация о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации размещается на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов (далее — официальный сайт в сети «Интернет»). Правительством Российской Федерации официальный сайт в сети «Интернет» и уполномоченный на его ведение орган. До определения Правительством Российской Федерации официального сайта в сети «Интернет» извещение о проведении открытого конкурса размещается на официальном сайте муниципального образования в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», а также опубликовывается в официальном печатном издании, предназначенном для опубликования информации о размещении заказов для муниципальных нужд.

Информация о проведении указанного конкурса должна быть доступна для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы. Информация о результатах открытого конкурса размещается на сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», на котором была размещена информация о его проведении, не позднее трех дней со дня определения таких результатов, а также опубликовывается в официальном печатном издании, в котором была опубликована информация о его проведении. 5. Орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах указанного конкурса и об условиях договора управления этим домом.

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам предусмотренного частью 4 настоящей статьи открытого конкурса, в порядке, установленном Гражданского кодекса Российской Федерации. 6. Орган местного самоуправления не позднее чем за месяц до окончания срока действия указанного в части 5 настоящей статьи договора управления многоквартирным домом созывает собрание собственников помещений в этом доме для решения вопроса о выборе способа управления этим домом, если такое решение ранее не было принято в соответствии с настоящей статьи. 7. Любой собственник помещения в многоквартирном доме может обратиться в суд с требованием обязать органы местного самоуправления выбрать управляющую организацию в соответствии с положениями настоящей статьи.

Часть 8 изменена с 8 февраля 2020 г.

— от 28 января 2020 г. N 4-ФЗ 8.

Заключение договора управления многоквартирным домом без проведения открытого конкурса, предусмотренного и настоящей статьи и настоящего Кодекса, допускается, если указанный конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся. от 6 декабря 2011 г. N 401-ФЗ статья 161 настоящего Кодекса дополнена частью 8.1, по истечении тридцати дней после дня названного Федерального закона 8.1.

Не допускается заключение договора управления многоквартирным домом по результатам открытого конкурса или в случае, если указанный конкурс признан несостоявшимся, ранее чем через десять дней со дня размещения информации о результатах указанного конкурса на официальном сайте в сети «Интернет». Данное требование не применяется до определения Правительством Российской Федерации официального сайта в сети «Интернет». 9. Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

9.1. с 1 сентября 2014 г. См.

текст 10. Не применяется с 1 июля 2020 г.

— от 21 июля 2014 г. N 263-ФЗ от 28 декабря 2016 г.

N 469-ФЗ в часть 10.1 статьи 161 настоящего Кодекса внесены изменения Положения части 10.1 статьи 161 настоящего Кодекса с 1 июля 2017 г.

для всех субъектов РФ, кроме Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя, для которых указанные положения (в редакции от 21 июля 2014 г.

N 263-ФЗ) применяются с 1 июля 2020 г.

Управляющая организация обязана обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях ее финансово-хозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке и об условиях их оказания и выполнения, об их стоимости, о ценах (тарифах) на предоставляемые коммунальные услуги посредством ее размещения в .

, размещения в системе информации о деятельности по управлению многоквартирным домом и предоставления для ознакомления документов, предусмотренных настоящим Кодексом, товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, осуществляющими управление многоквартирным домом (без заключения договора с управляющей организацией), устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере информационных технологий, совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства, если размещения в системе указанной информации не установлен федеральным законом. Часть 11 изменена с 3 апреля 2018 г.

— от 3 апреля 2018 г. N 59-ФЗ Действие положений статьи 161 настоящего Кодекса (в редакции от 3 апреля 2018 г. N 59-ФЗ) на отношения, возникшие из договоров управления многоквартирным домом, заключенных до дня названного Федерального закона 11.

В случае, предусмотренном настоящего Кодекса, управляющая организация, товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, осуществляющие управление многоквартирным домом, в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, обязаны: 1) предоставлять ресурсоснабжающим организациям, региональному оператору по обращению с твердыми коммунальными отходами информацию, необходимую для начисления платы за коммунальные услуги, в том числе о показаниях индивидуальных приборов учета (при предоставлении таких показаний собственниками помещений в многоквартирном доме и нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу) и коллективных (общедомовых) приборов учета, установленных в многоквартирном доме; 2) осуществлять контроль качества коммунальных ресурсов и непрерывности их подачи до границ общего имущества в многоквартирном доме; 3) принимать от собственников помещений в многоквартирном доме и нанимателей жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме обращения о нарушениях требований к качеству коммунальных услуг и (или) непрерывности обеспечения такими услугами, нарушениях при расчете размера платы за коммунальные услуги и взаимодействовать с ресурсоснабжающими организациями и региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами при рассмотрении указанных обращений, проведении проверки фактов, изложенных в них, устранении выявленных нарушений и направлении информации о результатах рассмотрения обращений в порядке, установленном Правительством Российской Федерации; 4) обеспечивать ресурсоснабжающим организациям доступ к общему имуществу в многоквартирном доме для осуществления приостановки или ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам помещений в многоквартирном доме и нанимателям жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме либо по соглашению с ресурсоснабжающими организациями осуществлять приостановку или ограничение предоставления коммунальных услуг собственникам помещений в многоквартирном доме и нанимателям жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме. от 29 декабря 2014 г. N 458-ФЗ статья 161 настоящего Кодекса дополнена частью 11.1, с 1 января 2016 г. Об особенностях применения части 11.1 статьи 161 настоящего Кодекса в части обращения с твердыми коммунальными отходами см.

Федерального закона от 29 декабря 2014 N 458-ФЗ 11.1. При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в многоквартирном доме коммунальная услуга по обращению с твердыми коммунальными отходами собственникам и пользователям помещений в данном доме предоставляется региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами.

Часть 12 изменена с 3 апреля 2018 г. — от 3 апреля 2018 г. N 59-ФЗ Действие положений статьи 161 настоящего Кодекса (в редакции от 3 апреля 2018 г.

N 59-ФЗ) на отношения, возникшие из договоров управления многоквартирным домом, заключенных до дня названного Федерального закона Об особенностях применения части 12 статьи 161 настоящего Кодекса в части обращения с твердыми коммунальными отходами см. Федерального закона от 29 декабря 2014 N 458-ФЗ 12.

Управляющие организации, товарищества собственников жилья либо жилищные кооперативы или иные специализированные потребительские кооперативы, осуществляющие управление многоквартирными домами, не вправе отказываться от заключения в соответствии с правилами, указанными в настоящего Кодекса, договоров, в том числе в отношении коммунальных ресурсов, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме, с ресурсоснабжающими организациями, которые осуществляют холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), и региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами, за исключением случаев, предусмотренных настоящего Кодекса.

Срок действия и другие условия указанных договоров, заключаемых в том числе в отношении приобретения коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, устанавливаются в соответствии с правилами, указанными в настоящего Кодекса. Собственники помещений в многоквартирных домах не вправе отказываться от заключения договоров, указанных в и в настоящего Кодекса.

Часть 13 изменена с 25 мая 2020 г. — от 25 мая 2020 г. N 156-ФЗ 13.

В течение двадцати дней со дня выдачи в порядке, установленном о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети «Интернет» и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с настоящей статьи открытый конкурс, за исключением случая, предусмотренного Закона Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-I «О статусе столицы Российской Федерации». В течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом. Указанные лица обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса.

Если в течение двух месяцев со дня проведения открытого конкурса собственники не заключили договор управления с управляющей организацией, такой договор считается заключенным на условиях, определенных открытым конкурсом. от 29 июня 2015 г. N 176-ФЗ часть 14 статьи 161 настоящего Кодекса изложена в новой редакции 14.

До заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, указанным в настоящего Кодекса, и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, с которой застройщиком должен быть заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. от 21 июля 2014 г. N 217-ФЗ статья 161 настоящего Кодекса дополнена частью 14.1 14.1. В случае прекращения использования здания в качестве наемного дома собственник, которому принадлежат все помещения в многоквартирном доме, принимает решения по вопросам, связанным с управлением многоквартирным домом, в порядке, установленном настоящего Кодекса.

В случае продажи или отчуждения иным образом первого помещения в данном многоквартирном доме собственники помещений в данном многоквартирном доме в течение одного года со дня продажи или отчуждения иным образом первого помещения в данном многоквартирном доме должны выбрать на общем собрании таких собственников и реализовать способ управления данным многоквартирным домом. от 4 июня 2011 г. N 123-ФЗ статья 161 настоящего Кодекса дополнена частью 15 15.

Организация, осуществляющая поставки ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, отвечает за поставки указанных ресурсов надлежащего качества до границ общего имущества в многоквартирном доме и границ внешних сетей инженерно-технического обеспечения данного дома, если иное не установлено договором с такой организацией.

Федеральными законами и в часть 15.1 статьи 161 настоящего Кодекса внесены изменения, с 1 января 2016 г. Об особенностях применения части 15.1 статьи 161 настоящего Кодекса в части обращения с твердыми коммунальными отходами см. Федерального закона от 29 декабря 2014 N 458-ФЗ 15.1.

Региональный оператор по обращению с твердыми коммунальными отходами отвечает за оказание коммунальной услуги по обращению с твердыми коммунальными отходами начиная от места накопления твердых коммунальных отходов, если иное не установлено договором. от 4 июня 2011 г. N 123-ФЗ статья 161 настоящего Кодекса дополнена частью 16 16.

Лицо, которое несет ответственность за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в пределах оказания данных услуг обязано обеспечивать состояние общего имущества в многоквартирном доме на уровне, необходимом для предоставления коммунальных услуг надлежащего качества. Статья 161 дополнена частью 17 с 12 января 2020 г. — от 31 декабря 2017 г. N 485-ФЗ 17.

Управление многоквартирным домом, в отношении которого собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления таким домом в порядке, установленном настоящим Кодексом, или выбранный способ управления не реализован, не определена управляющая организация, в том числе по причине признания несостоявшимся открытого конкурса по отбору управляющей организации, проводимого органом местного самоуправления в соответствии с настоящим Кодексом, осуществляется управляющей организацией, имеющей лицензию на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, определенной решением органа местного самоуправления в , которые установлены Правительством Российской Федерации.

Такая управляющая организация осуществляет деятельность по управлению многоквартирным домом до выбора собственниками помещений в многоквартирном доме способа управления многоквартирным домом или до заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией, определенной собственниками помещений в многоквартирном доме или по результатам открытого конкурса, предусмотренного настоящей статьи, но не более одного года.

< раздел viii.> Статья 161.1. >> Содержание

Управление многоквартирным домом

164 статья жилищного кодекса Российской Федерации четко указывает на возможные способы управления многоквартирным домом.

При этом собственники сами принимают решение по результатам проведения сборов и предоставления соответствующих подписей.Содержание:Жилищный кодекс, который был утвержден в 2010 году, определяет три способа обслуживания многоквартирного дома:

  1. через сторонние компании (государственные или частные организации).
  2. создание товарищества собственников жилья (ТСЖ);
  3. непосредственное управление;

Какой из предложенных вариантов выбрать — решают жители подъезда на общем собрании.Если речь идет о создании ТСЖ, впоследствии регистрируется некоммерческая юридическая организация, которая выступает как подрядчик при составлении контрактов на обслуживание дома.Непосредственная форма управления подразумевает, что владельцы жилья самостоятельно выполняют уход за домом, подъездом, прилегающей к нему территорией.Сообщество получает право нанимать сторонних подрядчиков или выполнять работы с использованием своих ресурсов на основе задокументированных .Такой способ давно устарел и сегодня нигде не используется. По факту такое управление — приемник ЖКХ-органов, создававшихся еще при СССР ( они и сейчас ведут свою работу в большинстве крупных городов РФ).Преимущества непосредственной формы заключаются в следующем:

  1. обслуживание выполняется собственными силами жильцов, что значительно снижает финансовую нагрузку.
  2. каждый собственник имеет доступ к отчетной документации;
  3. все решения принимаются коллективно (выполняется сбор подписей);

Недостатки заключаются в том, что капитальный ремонт подъезда не выполняется за счет фонда содействия, затраты берут на себя сами собственники.Административный окружной орган при этом получает право признать многоквартирный дом недопустимым для эксплуатации, что приведет к обязательному выселению всех жильцов.Непосредственная форма управления не требует юридической регистрации. Если нанятая организация окажет услуги, не соответствующие условиям договора, между сторонами конфликта не будет посредника, защищающего интересы жильцов.Принимая решение в пользу этой формой обслуживания, собственники получают право создавать кооперативы по личной инициативе.

При этом назначается ответственное лицо за составления договора с обслуживающей организацией (если её привлечение запланировано проектом).Создание жилищного кооператива необходимо с целью проведения капитального ремонта в многоквартирном доме и требует привлечения крупных финансов.

Организация не регистрируется, поэтому функционирует по алгоритму, утвержденному на собрании жильцов.

В отличие от товарищества, кооператив — временное сообщество, созданное с одной конкретной целью.

По окончании запланированного проекта оно самоликвидируется.Жилищно-строительный кооператив создается в обязательном порядке, если речь идет о выполнении новой застройки по .При этом организация получает право привлекать средства сторонних инвесторов за право в дальнейшем стать обслуживающей компанией или подрядчиком.

ТСЖ специалисты относят к перспективному способу управления, наиболее распространенному среди жильцов . Его преимущество заключается в том, что создается полноценная юридическая организация, действующая как единый орган от имени жильцов.Это значительно упрощает составление контрактов со сторонними компаниями, при этом государство выступает в качестве ответчика при судебных разбирательствах.ТСЖ обладает заданной структурой управления.

Во главе организация выступает директор, который занимается решением общих вопросов собственников.

За работу он получает утвержденную на общем собрании заработную плату.Таким же образом выбирают кандидатов на руководящие должности.

Решение могут принимать, как сами собственники, проживающие в многоквартирном доме, так и нанятые специалисты.Распространенный способ работы ТСЖ — прямой контроль.

В этом случае создается мини-предприятие, на плечи которого возлагаются обязанности по обслуживанию подъезда.Главное преимущество товарищества заключается в том, что порядка 80 процентов средств, уплачиваемых жильцами, идет на обслуживание и покупку строительных материалов, инструментария.

Остальные 20 — на оплату работы председателя, бухгалтера.Жилищный кодекс также предусматривает возможность создания комбинированных ТСЖ на основе нескольких сообществ, объединяя в один управляющий орган несколько домов. Но любой договор управления о привлечении сторонней организации к обслуживанию может подписываться только после сбора подписей.Собственники имеют полное право назначить председателем дома стороннюю компанию.

Такое решение выносится только ранее созданным органом ТСЖ. При этом управляющие лица товарищества берут на себя обязанность по проверке отчетов, финансовой документации о деятельности нанятой организации.Преимущество использования сторонней фирмы для обслуживания подъезда и прилегающей к нему территории заключается в том, что она предлагает услуги исключительно квалифицированных кадров (слесарь, механик, лифтер, сантехник).Хотя на практике иногда получается наоборот: нанятая компания больше заинтересована в извлечении прибыли от сотрудничества с собственниками, чем в сохранности их имущества, проведении капитального ремонта.В свою очередь управляющие лица из ТСЖ не являются техническими или строительными специалистами, поэтому не могут в полной мере контролировать работу фирмы. Но за ними остается право смены подрядчика в случае невыполнения последним своих обязательств на должном уровне.При переходе на обслуживание через стороннюю организацию действующее ТСЖ не нужно ликвидировать.

Поэтому владельцы квартир могут в любое время вернуться к более регрессивной форме обслуживания. Такое решение принимается только на общем собрании собственников.В статье 162 ЖК РВ указаны правила по избранию формы управления многоквартирным домом. Вторая часть законопроекта описывает процесс проведения собраний.Согласно установленным нормам, собрание признается недействительным, если больше 30 процентов собственников отсутствует (их присутствие подтверждается подписями протокола о проведении открытых слушаний).Создание ТСЖ сопровождается подачей документов в административный окружной орган.

Обязательно указывается адрес дома, принявшего данную форму управления, предоставляется здания и проставляются подписи собственников.В течение двух недель организация закрепляет свой юридический статус, после чего получает право заключать договора со сторонними фирмами на обслуживание технических и инженерных узлов многоквартирного дома.Ответственным назначается председатель. При этом жильцы дома сами определяют, сможет ли он принимать решения без сбора подписей и проведения собраний.Специалисты рекомендуют не предоставлять такую возможность, поскольку её могут использовать для собственного обогащения (когда председатель идет в сговор с обслуживающей компанией).

Согласно статье 161 ЖК РФ, если собственники отказываются проводить собрание с целью определить форму управления их общей собственностью, государство берет на себя обязанность по назначению организации, которая возьмет на себя эту обязанность.Для этого инициируется открытый конкурс, участие в котором принимают как частные, так и государственные компании.

Но за жильцами остается право в любой момент отказаться от услуг подрядчика и назначить другую форму распоряжения общей собственностью.Таким образом, каждая из вышеупомянутых форм имеет свои преимущества и недостатки. Поэтому прежде, чем принять решение, нужно объективно оценить ситуацию, а также ресурсы, которые есть в наличии собственников дома.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

2 thoughts on “Формы управления многоквартирным домом

Comments are closed.

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+