Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Жилищное право - Если продать квартиру с долгами кто должен их выплачивать

Если продать квартиру с долгами кто должен их выплачивать

Если продать квартиру с долгами кто должен их выплачивать

Если куплена квартира с долгами по коммуналке

12 июля 2018Случается, что приобретенная жилплощадь оказывается в коммунальных долгах, оставленных прежним владельцем. Рассмотрим, как решать проблемы чужих долгов по ЖКУО фактическом долге предыдущего собственника новый владелец узнает, как правило, уже после передачи квартиры.

У сотрудников ЖКХ в привычках требовать закрытия коммунальных долгов от действительного хозяина недвижимости, поскольку разбирательства с бывшими собственниками занимают время и достаточно хлопотные.

Но законодательное право РФ позволяет новому владельцу недвижимости не оплачивать чужие долги, во всяком случае, их большую часть.Устная позиция работников ЖКХ проста: задолженность на недвижимости, кто ей владеет – тот выплачивает. Действительно, в 5 пункте 153 статьи ЖК РФ утверждается, что потребитель коммунальных услуг обязан их оплачивать, но только с возникновением права собственности.
Действительно, в 5 пункте 153 статьи ЖК РФ утверждается, что потребитель коммунальных услуг обязан их оплачивать, но только с возникновением права собственности.

И это право возникает у приобретателя недвижимости с момента государственной регистрации собственности (п.2 ст.223 ГК РФ).Соответственно, новый владелец не обязан нести ответственность по задолженностям прежнего собственника, поскольку коммунальные долги лежат не на квартире, а на людях, что владели либо владеют ею. Эта норма законодательно подтверждается статьей 210 ГК РФ.Если долги ЖКУ прежнего собственника гасятся им безоговорочно, то невыплаты взносов по капитальному ремонту (если таковые имеются) новый владелец квартиры будет обязан проплатить. Этот долг не разделяется законом между бывшим и действительным собственниками.С момента перехода права владения недвижимостью, ее приобретатель также перенимает обязательства прежнего собственника по платежам за капремонт многоэтажки, в т.ч.

его задолженность. Сумма неисполненных бывшим квартировладельцем обязательств по выплате средств за капремонт многоквартирного здания подлежит возмещению новым собственником в полной мере.

Данная норма установлена 3 частью 158 статьи ЖК РФ.До совершения сделки обязательно истребование у продавца справки о погашении коммунальных долгов, о полных выплатах по капремонту.

Однако данные справок часто оказываются некорректными, поэтому будущему собственнику рациональнее самостоятельно выяснять состояние коммунальных счетов квартиры.Управляющие компании и ТСЖ нередко отказываются сообщать сведения о задолженностях продавца недвижимости неизвестному лицу, назвавшемуся возможным покупателем квартиры.
Однако данные справок часто оказываются некорректными, поэтому будущему собственнику рациональнее самостоятельно выяснять состояние коммунальных счетов квартиры.Управляющие компании и ТСЖ нередко отказываются сообщать сведения о задолженностях продавца недвижимости неизвестному лицу, назвавшемуся возможным покупателем квартиры.

Они потребуют доверенность от существующего собственника, которой он, разумеется, не предоставит.Поэтому выяснять долги удобнее дистанционным путем, предварительно переписав номера лицевых счетов с существующих у продавца квартиры платежек по ЖКУ. Следует проверить состояния коммунальных выплат по снабжению водой, теплом (горячей водой), природным газом, электричеством, а также услуг ГТС, домофона, интернета, кабельного ТВ, консьержа.

Особенное внимание уделить платежам по капремонту многоэтажки.Текущую задолженность по электроэнергии узнать можно в справочной местной энергонабжающей компании.

Долги по ГТС жилой недвижимости, абонированной телефонной линией, можно также выяснить в справочной оператора городской телефонной сети.Через сайты поставщиков ЖКУ можно выяснить долги собственника, заполнив форму запроса. На сайте управляющей компании указываются списки должников по капремонту и ЖКУ – проверьте их.

Размеры долга квартиры возможно выяснить через банкомат – нужно ввести адрес объекта недвижимости.Информировать предыдущего владельца, что новому собственнику предъявляются коммунальные счета за период, когда он собственником данной недвижимости не был. Возможно, продавец квартиры позабыл об этих долгах и согласится закрыть их добровольно.При отказе бывшего собственника выплачивать коммунальщикам его долги, новому владельцу рекомендуются следующие действия:

  1. обращение с выпиской в ТСЖ или управляющую компанию для изменения лицевого счета. Запрос об изменении данных лицевого счета также можно подать через центр госуслуг «Мои документы». Платежки по ЖКУ будут приходить теперь на имя нового собственника, прежние долги останутся за бывшим владельцем квартиры.
  2. получение ЕГРН-выписки со свежей датой, обратившись в Росреестр. В выписке указывается срок перехода прав на недвижимость к новому собственнику;

Если коммунальщики заявят отказ переоформления счета без закрытия задолженности продавца недвижимости, следует устно сообщить им свою правовую позицию, обоснованную 153 статьей Жилищного кодекса.При повторном отказе персонала ЖКХ оформить новый счет, необходимо подготовить письменное уведомительное обращение о смене правообладателя данной недвижимости, адресованное руководителю управляющей компании многоэтажного дома.

В тексте обращения указывается его причина – переоформление лицевого счета по коммунальным услугам – ссылка на нормативы 153 статьи ЖК РФ, прилагается свежая ЕГРН-выписка. Данное обращение требуется направлять через почтовую службу в формате заказного письма с уведомлением о получении.В случае продолжающегося упорства управляющей компании, новому собственнику недвижимости необходимо обратиться в Госжилинспекцию, Роспотребнадзор и прокуратуру.При достижении соответствующих договоренностей, приобретатель недвижимости может принять на себя обязательства прежнего собственника по коммунальной задолженности, для чего оформляется сделка перевода долга (ст.391 ГК РФ). В отсутствии волеизъявления покупателя квартиры и без его личного присутствия таковая сделка незаконна.Если покупателем недвижимости будет установлена задолженность продавца по ЖКУ, необходимо подчеркнуть этот факт в текстах акта приема-передачи и договора купли-продажи –

«в связи с наличием у предыдущего собственника задолженности по оплате коммунальных услуг, таковая задолженность не передается покупателю»

(примерная формулировка).У приобретателя недвижимости, узнавшего о коммунальных долгах квартиры, первой возникает мысль о судебном иске.

Однако юридическими нормами новый собственник будет признан по такому спору третьей стороной, а действительными сторонами дела – прежний собственник и управляющая компания (ТСЖ).

Т.е. требование взыскания коммунального долга с бывшего владельца-неплательщика допустимо лишь для управляющей компании.Если судебный приказ о взыскании коммунальной задолженности прежнего собственника поступил к правообладателю, недавно приобретшему данное жилье – следует немедленно его опротестовать.

Новый владелец должен прибыть в суд, вынесший приказ, и подать письменно возражение, приложив копии правоустанавливающих документов на недвижимость.Напоминаем, что долги по капремонту, оставленные прежним собственником, новому владельцу придется выплатить – таков, к сожалению, законный порядок (ч.3 ст.158 ЖК РФ).

3 способа продажи квартиры с долгами по ЖКХ

  • С долгами по ЖКХ

Статья обновлена: 16 марта 2020 г.

Автор статьиГрушина ЕленаРиэлтор с юридическим образованием.

Стаж работы — 11 лет Здравствуйте. Эту статью я написала для собственников, которые хотят продать квартиру и имеют долги по коммунальным платежам. Разберем самые распространенные способы продажи. Даже если есть долги по ЖКХ, сделку купли-продажи все равно зарегистрируют. Да, лицевой счет оформлен на квартиру, но ведь коммунальными услугами пользуется человек.
Да, лицевой счет оформлен на квартиру, но ведь коммунальными услугами пользуется человек.

Поэтому оплата этих услуг, а значит и долги по ним, закрепляются за человеком. Оплачивать за коммуналку нужно с даты регистрации права собственности — и . Поэтому все долги, кроме долга за капитальный ремонт, не переходят на новых собственников — .

Многие покупатели знают про это, но не хотят потом разбираться с Управляющей Компанией на счет долга. Новые собственники могут потребовать убрать с лицевого счета долг предыдущего собственника и сделать перерасчет, но Управляющая компания часто просто отказываются это делать — ей проще требовать оплатить долги с нынешних собственников, чем искать предыдущих и взыскивать долги с них. Конечно, можно подать в суд на УК, но это все нервы и деньги.

Поэтому люди крайне не охотно соглашаются покупать квартиру с долгами по ЖКХ, даже если цена привлекательная. Ниже я расписала 3 способа выйти на сделку купли-продажи, на которые часто соглашаются будущие покупатели.

Например, долг собственника за коммуналку — 200 тыс.руб., цена квартиры — 5 млн.руб. Покупатель и продавец оформляют между собой соглашение о задатке.

В соглашении указывают, что покупатель передал продавцу в качестве задатка 200 тыс.руб. и эти деньги пойдут на оплату долга.

После оплаты продавец предоставляет покупателю справку об отсутствии долгов по ЖКХ. Остальные 4,8 млн. продавец получит во время сделки купли-продажи.

Задаток всегда входит в цену квартиры — . Плюс способа — он подходит для покупателей с ипотекой. Большинство банков требуют от продавцов квартиры справку об отсутствии долгов по ЖКХ.

Иначе они не дадут покупателю деньги в кредит. Поэтому покупатели могут передать деньги от первоначального взноса продавцу в качестве задатка.

Эти деньги и пойдут на оплату долгов по ЖКХ. Минус способа — зависит от суммы долга по коммуналке. Обычно размер задатка — от 30 до 100 тыс.руб.

После подписания соглашения о задатке нельзя просто так отказаться от сделки. Если продавцы откажутся продавать квартиру по своей вине, то они обязаны вернуть покупателям сумму задатка в двойном размере. С другой стороны, если откажутся покупатели, то деньги остаются у продавцов.

Это называется обеспечительная функция задатка — . Поэтому продавцу нужно решить — готов ли он взять задатком такую большую сумму.

И вернуть вдвое больше, если потом откажется от продажи. Другие статьиЕсли покупатели с ипотекой, то иногда банки просят собственников перед сделкой купли-продажи.

Это нормальная практика. Такой же пример: долг собственника за коммуналку — 200 тыс.руб., цена квартиры — 5 млн.руб. Покупатель с продавцом в день сделки купли-продажи идут в банк и арендуют две банковские ячейки. Обычно на месяц. В первую ячейку покупатель кладет наличными 4,8 млн.руб., а во вторую 200 тыс.руб.

В первом договоре аренды указывают, что продавец сможет забрать деньги с первой ячейки только после регистрации сделки, а со второй — после оплаты долгов по коммуналке. Потом стороны подают договор купли-продажи в МЦФ или Рег.палату. Примерно через неделю продавец получит договор уже с отметкой о регистрации.

Этот договор он относит в банк и забирает деньги с первой ячейки — 4,8 млн.руб. С этих денег он расплачивается за коммуналку и везде берет справки об отсутствии задолженностей. Приносит эти справки в банк и забирает остальные 200 тыс.руб.

со второй ячейки. Вместо банковской ячейки можно воспользоваться аккредитивом.

На покупателя оформляется сберегательный счет. Деньги на счет продавца будут переведены по безналичному расчету.

Счета могут быть оформлены в разных банках. Плюс способа — покупатели охотнее соглашаются так рассчитываться с продавцом, потому что для них это более безопасно и лучше защищает их интересы. Также риэлторы часто используют этот способ.

Минусы:

  1. Если покупатель с ипотекой. Многие банки требуют, чтобы никаких долгов по ЖКХ не было. Службе безопасности банка проще отказать в оформлении кредита на такую квартиру. Но в любом случае, покупателю стоит заранее все уточнить у своего ипотечного менеджера.
  2. Больше бумажной волокиты, беготни и затрат для продавца. Ведь в самом договоре купле-продажи обязательно нужно указывать точную сумму долга, способ и этапы расчетов. Аренда ячейки или аккредитив стоят около 2 тыс.руб. Обычно их оплачивает продавец, ведь это ему идут на уступки в связи с долгом.

Другие статьиПосле покупки квартиры можно рассчитывать на возврат до 260 тыс.руб.

в виде . Если квартира покупается в ипотеку, то к вычету налога также полагается вычет по ипотечным процентам — . Опять пример для наглядности: долг продавца по ЖКХ — 200 тыс.руб., цена квартиры — 5 млн.руб. Долг можно перевести на основании . Сумму долга можно списать с цены за квартиру, но сделать это все нужно документально.

Сумму долга можно списать с цены за квартиру, но сделать это все нужно документально. В самом договоре купли-продажи нужно обязательно указать:

  1. Цена квартиры — 4,8 млн.руб.
  2. Максимальную дату оплаты. Например, покупатель обязуется оплатить долги до 1 февраля 2020 года. Или в течении 30 дней после подписания договора и т.д.
  3. Подробные данные о переводе долга. Например, покупатель принимает на себя обязанность по уплате долгов, числящихся за квартирой по адресу …, в размере 150 тыс.руб. перед ООО «ЖЭУ-3» и 50 тыс.руб. перед ООО «Газпром Межрегионгаз».

Или про перевод можно указать отдельным письменным соглашением, которое прилагается к договору купли-продажи.

Все обязательно подробно указывать документально, я почему. Плюсы способа: 1) продавцу меньше беготни по оплате долга ЖКХ и сбору справок.

2) деньги по сделке продавцов получает сразу, а не частями как . Минусы:

  1. Если покупатели с ипотекой, то большинство ипотечных банков не пропустят договор купли-продажи с такими условиями. Банки просто откажутся выдать ипотечный кредит на покупку квартиры с такими условиями.
  2. Если сделка купли-продажи подлежит обязательному нтариальному удостоверению, то нотариусы обычно отказываются удостоверять договора купли-продажи с переводом долга (). В п. 2 ст. 391 ГК РФ написано — перевод долга возможен только с согласия кредитора, в нашем случае Управляющей компании и других организаций. Без их согласия перевод долга ничтожен. Поэтому или придется брать письменное согласие с этих организаций или искать другого нотариуса. Так было на моей практике. Два нотариуса отказались заверить договор, третий согласился. В итоге сделку купли-продажи зарегистрировали и без согласия Управляющей компании.

Другие статьиКак получить разрешение от органов опеки на продажу квартиры, в которой есть несовершеннолетние собственники — .

и . У меня есть знакомый, зовут его Артем.

Он рассказал мне как он продал свою квартиру. Долги по ЖКХ у него были примерно 170 тыс.руб. Квартиру решил продать за 3.7 млн.руб и нашел покупателей.

Долги по ЖКХ списали с цены и вышло 3 700 000 — 170 000 = 3 530 000 руб.

Эта сумма и была прописана в договоре купли-продажи. О долгах за коммуналку нигде в документах не указали.

Знакомый договорился с покупателями, что они закроют долг после регистрации сделки купли-продажи. Все прошло хорошо — новые собственники действительно все оплатили.

Но все могло обернутся по-другому. Как я и писала , долг по ЖКХ не переходят автоматически от предыдущего собственника к новому (кроме долга за капитальный ремонт). Новые собственники просто могли не оплачивать долг, он бы так и остался числиться на Артеме.

Ведь о долгах нигде в документах не указали, все было на словах. В итоге эти 170 тыс. руб. пришлось бы оплатить Артему, хоть он их и вычел с цены за квартиру.

Если у вас есть вопросы, можете бесплатно проконсультироваться. Для этого можно воспользоваться формой внизу, окошком онлайн-консультанта и телефоном (круглосуточно и без выходных для всех регионов РФ). 17 комментариев

Как продать квартиру с долгом по коммунальным платежам?

Жилищный кодекс обязует всех собственников и нанимателей жилых помещений своевременно и в полном объеме уплачивать коммунальные услуги.

Делать это они должны до 10 числа месяца, который следует за расчетным.

Но по договоренности с управляющей компанией может быть предусмотрена иная дата внесения платежей.Несвоевременная оплата услуг ЖКХ и коммунальных ресурсов грозит начислением штрафов и пени на сумму долга.

Управляющие компании вправе размещать списки должников в местах общего пользования, что служит моральным стимулом как можно скорее рассчитаться с долгами.

А в случае образования значительной задолженности перед коммунальщиками собственника могут отключить от электроснабжения, газоснабжения или лишить иных благ (вплоть до полной остановки снабжения ресурсами ЖКХ).Также в отношении него может быть инициировано исполнительное производство, предполагающее арест и последующую в счет погашения долгов судебными приставами. Если квартира не приватизирована и эксплуатируется по договору соцнайма, то нанимателю грозит выселение за несвоевременное погашение долга.Российское законодательство не запрещает заключать в отношении квартир, обремененных долгами.

Главное, чтобы продаваемое жилье не было на момент сделки арестовано приставами в рамках исполнительного производства или по решению суда, либо в отношении должника не велась процедура банкротства.Хотя желающих приобрести такое проблемное жилье с долгами, вероятно, будет немного. Большую часть покупателей отпугнет наличие долгов и они предпочтут рассмотреть иные варианты покупки.На самом деле нужно понимать, что долги по ЖКХ привязаны к продавцу, а не к объекту недвижимости.При заключении сделки купли-продажи недвижимости с долгами по коммунальным платежам есть некоторые особенности.

Для того чтобы продать квартиру с долгами нужно обязательно уведомить об этом факте потенциального покупателя.Иначе в дальнейшем он сможет оспорить сделку купли-продажи через суд и потребовать либо уменьшения покупной цены, либо аннулирования договора купли-продажи и возврата денег назад.На его стороне в данном случае будет Гражданский кодекс, который допускает подобный вариант.Обычно правду о долгах скрыть не удается: многие и бдительные покупатели запрашивают перед подписанием договора выписку с финансово-лицевого счета или справку об отсутствии задолженности из Управляющей компании.Продавец может предложить покупателю несколько вариантов решения проблемной ситуации:

  • Заключение письменного соглашения или предварительного договора купли-продажи, согласно которому продавец обязуется погасить долги по ЖКХ из суммы аванса/задатка, которую он получит от покупателя. Образец договора доступен
  • Долг по коммунальным платежам можно передать новому владельцу с его согласия. Для этого стороны заключают письменное соглашение, в котором покупатель обязуется оплатить долги по ЖКХ за продавца или стороны включают пункт о переводе задолженности в договор. В таком случае продавец делает скидку к цене квартиры в размере суммы долга по ЖКХ.

Если покупатель категорически отказывается от предложенных вариантов, тогда:

  • Продавец может попробовать решить вопрос с накопленными долгами самостоятельно до заключения сделки купли-продажи. Для этого он вправе обратиться в УК и попросит о рассрочке по платежам.
  • Заключить несмотря на задолженность.

    При этом обязанность по ее погашению закрепляется за продавцом.

Договор купли-продажи квартиры с долгами заключается на общих основаниях и в обязательном порядке включает:

  • Указание на стороны сделки: продавца и покупателя.
  • Предмет сделки: квартира, ее адрес, площадь, количество комнат, этаж, кадастровый номер.
  • Цена сделки и порядок расчетов. Цена сделки определяется сторонами самостоятельно и не должна быть привязана к кадастровой стоимости недвижимости. Из общей суммы может быть вычтен размер долга за услуги ЖКХ, если предполагается перевод долга на покупателя.
  • Ссылка на правоустанавливающие документы и документацию о собственности.

Особенность данного договора будет состоять в том, что здесь обязательно должна быть прописана сумма долга по коммунальным услугам.

Иначе можно считать, что продавец не уведомил покупателя о существенных условиях заключения сделки и тот вправе оспорить договор в судебном порядке.Это может создать немало проблем продавцу, которому придется возвращать стоимость квартиры и компенсировать причиненные издержки продавцу.Если договоренности в отношении задолженности у продавца и покупателя нет, то в основном договоре купли-продажи необходимо прописать размер долга; что он остается за старым владельцем и то, что продавец обязуется погасить его в определенный временной период (например, в течение 7 дней после прохождения процедуры госрегистрации).Если стороны договорились о погашении долгов из аванса покупателя, то при таком варианте стороны прописывают в соглашении размер полученного задатка, величину задолженности по (с приложением подтверждающего документа) и срок, в течение которого продавец обязуется погасить долг из вырученных денег.Хотя это не обязательно, желательно заверить этот документ нотариально, чтобы снизить риски мошенничества в отношении уплачиваемого аванса/задатка.Также в предварительном соглашении прописываются сроки для заключения основного договора.Процесс заключения сделки будет выглядеть следующим образом:

  • Из квартиры все зарегистрированные в ней лица. Отсутствие жильцов требуется подтвердить документально, запросив справку в паспортном столе по месту жительства.
  • Покупатель получает выписку из ЕГРН с отметкой об изменении правообладателя. С этого момента он становится полноправным собственником и обязан платить по
  • Перерегистрируются права собственности в Росреестре от продавца к покупателю.
  • Стороны подписывают предварительный договор купли-продажи, куда включают пункт о задатке в размере суммы задолженности по коммунальным услугам. Если речь в договоре идет о задатке, то продавцу стоит понимать, что при уклонении его от заключения основного договора в перспективе он должен будет вернуть покупателю задаток в двойном размере.
  • Продавец гасит задолженность и получает в УК справку об отсутствии задолженности.
  • Собственник с квартиры получает в УК справку о размере задолженности и уведомляет покупателя о сумме долга.
  • Продавец должен отчитаться перед Налоговой инспекцией и заплатить налог с суммы продажи квартиры если он владел ей менее 3-5 лет. Покупатель же вправе оформить налоговый вычет в размере 13% от суммы покупки.
  • Стороны подписывают основной договор купли-продажи.
  • Покупатель уведомляет УК о смене владельца.
  • При согласии покупателя с заданными условиями заключения сделки продавец также должен на этом этапе собрать весь пакет документов. Это выписка из ЕГРН, которая подтверждает его правовой статус и наличие обременений на квартиру в виде ареста или залога. Также в этом ведомстве необходимо получить кадастровый паспорт. Дополнительно запрашивается технический план из БТИ, выписка из лицевого счета в УК.

После заключения сделки купли-продажи меняется не только собственник квартиры, но и финансово-лицевой счет, который используется для начисления и оплаты коммунальных услуг.

Поэтому у покупателя возникает необходимость уведомить управляющую компании о смене собственника.Уведомление пишется в свободной форме на имя руководства УК. Главное, чтобы в нем содержалась конкретная просьба об открытии нового счета для внесения платы за услуги ЖКХ. К уведомлению прилагаются копии правоустанавливающих документов от нового собственника квартиры: копия договора купли-продажи и выписка из ЕГРН с указанием смены правообладателя.Уведомление необходимо принести лично в абонентский отдел УК и вручить уполномоченному лицу.Второй экземпляр с отметкой о принятии необходимо сохранить до изменения счета.Допускается также направить уведомление заказным письмом с описью вложения.

происходит практически ничем не отличается от межевание участка любого другого вида.В каких случаях происходит прекращение сервитута земельного участка? Узнайте об этом .При определенных условиях можно получить налоговый вычет при покупке земельного участка. Подробно об этом рассказано в .Стоит понимать, что долги старого собственника не переходят — на нового после заключения сделки купли-продажи (только если он не выразил свое согласие на перевод задолженности).

Никто не может заставить покупателя платить по старым долгами. Он должен вносить плату за коммунальные услуги, начиная с даты перерегистрации прав собственности в Росреестре.С другой стороны, недобросовестный продавец может длительное время не оплачивать по своим счетам, что может стать почвой для конфликтов с УК.Ее сотрудники могут грозить отключением света, или газа в квартире. На самом деле их действия будут незаконны и большинство представителей коммунальных служб это знают.

Поэтому их угрозы редко переходят в реальные действия.Но если покупателя принуждают к оплате чужих счетов, либо его отключили от коммунальных ресурсов он может обратиться в прокуратуру или суд. Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии .

Это бесплатно. Юрист. Практика в сфере недвижимости, тудового права, семейного права, защите прав потребителейПодпишитесь на нас в

Автор:ZakonGuruПоделиться 0 0

Купля-продажа квартиры с долгами по коммунальным платежам от предыдущего собственника

511 просмотров Содержание Зачастую собственник жилья не имеет возможность погасить долг по коммунальным услугам. А единственным объектом в собственности является квартира, в которой он живет. Владелец не против продать жилье и сменить на меньшее.

Но до оформления сделки денежных средств на погашение долга он не имеет.

Единственным вариантом является поиск покупателя, готового купить квартиру с долгами. Рассмотрим, как проходит купля-продажа квартиры с долгами по коммунальным платежам от предыдущего собственника. предусматривает возможность для собственника владеть, пользоваться и распоряжаться квартирой.

Причем наличие долгов по коммунальным услугам не является ограничением для оформления сделки. закрепляет за собственником обязанность по уплате коммунальных платежей.

Это значит, что покупатель квартиры не получает долги прошлого хозяина. Управляющая компания должна взыскивать задолженность с бывшего владельца. Мнение экспертаСтанислав ЕвсеевЮрист.

Опыт 12 лет. Специализация: гражданское, семейное, наследственное право.

Более того, с момента смены лицевого счета, долг за коммунальные услуги прошлого собственника даже не может отображаться в квитанции по коммунальным платежам. Исключение составляют долги по взносам на капитальный ремонт.

предусматривает переход долга старого владельца к покупателю, если на момент регистрации сделки он не был оплачен. Закон не устанавливает ограничение на выписку с прошлого жилья при наличии долгов по коммунальным услугам.

При обращении в паспортный стол или МФЦ гражданин не предоставляет сведения о наличии/отсутствии долгов по ЖКХ. Поэтому вне зависимости от суммы долга, никто не будет чинить препятствия в смене регистрации.

При оформлении дарственной действует то же правило, что и при купле-продаже. Долги остаются на старом хозяине.

Причем если договор содержит требование об оплате долгов за старого владельца, контракт будет считаться недействительным. Так как закон предусматривает дарение, как безвозмездную сделку. Отдельно необходимо рассмотреть ситуацию, когда управляющая компания уже взыскала долг через суд.

Приставы могли наложить арест на квартиру.

В этом случае Росреестр не станет регистрировать дарение, так как на сделки наложен запрет. Закон предусматривает следующие способы продажи квартиры с долгами по коммунальным услугам:

  • Заключение договора, который предусматривает переход долга покупателя. В таком случае стороны договариваются о соразмерном уменьшении стоимости объекта. На практике, стоимость уменьшается значительно сильнее, так как покупатель берет на себя обязательства продавца.
  • Заключение договора с пунктом об оплате из средств, выплаченных покупателем. В этом случае целесообразно заранее предусмотреть возможность оплаты без передачи денежных средств продавцу лично в руки. Например, передача через банковскую ячейку. Чтобы при передаче денег, должник немедленно погасил долг.

Конечно есть еще незаконный способ.

Это оформление сделки, без уведомления покупателя о наличии долга.

Такой вариант часто проходит с неопытными покупателями. Кстати, наличие риелтора не убережет вас от покупки квартиры с долгами.

Проверка лицевого счета не входит в их обязанности.

Однако в такой ситуации, покупатель может оспорить сделки и потребовать вернуть деньги. Но на практике, возврат средств практически невозможен.

В лучшем случае суд назначит регулярную выплату из пенсии.

Возврат долга будет происходить много лет.

Поэтому при оформлении сделки необходимо уточнить наличие долгов в обязательном порядке. Процедура продажи квартиры с долгами по коммунальным услугам включает:

  • Обращение к нотариусу.
  • Сбор документов.
  • Согласование процедуры купли-продажи.
  • Составление договора.
  • Регистрация в Росреестре.

Перечень документов при продаже квартиры с долгами должен включать:

  1. акт передачи денег;
  2. квитанцию об оплате госпошлины.
  3. выписку из ЕГРН (об отсутствии обременений на квартиру);
  4. выписку с лицевого счета;
  5. справку о наличии долга по взносам на капитальный ремонт;
  6. справку из налоговой об отсутствии долгов по налогам;
  7. гражданский паспорт продавца и покупателя;
  8. акт приема-передачи квартиры;
  9. выписку из домовой книги;
  10. правоустанавливающий документ;

Важно!

При совершении сделки по купле-продажи квартиры с долгами не желательно прибегать к услугам представителя.

Сторонам целесообразно договариваться лично и указывать все договоренности в договоре.

При оформлении контракта необходимо уделить особое внимание следующим моментам:

  • Составить передаточный акт.
  • Необходимо предусмотреть порядок оплаты долга. Если обязанность передается покупателю, то необходимо указать размер скидки за погашения долга.
  • Если стороны не договорились о погашении кредита, то нужно включить в договор пункт о сохранении долга за бывшим собственником. Хотя данный момент предусматривается законом, пункт в договоре поможет покупателю в борьбе с управляющей компанией.
  • Если долг должен погасить продавец, то целесообразно уточнить срок оплаты.
  • Целесообразно указать показания счетчиков.
  • Нужно указать сумму долга за коммунальные платежи на момент перехода прав.

При покупке квартиры с крупным долгом по коммунальным услугам целесообразно заверить договор нотариально.

Хотя это значительно увеличит расходы (0,5% от суммы сделки), но позволит избежать последующего оспаривания контракта.

В договор включается пункт о погашении всех долгов по коммунальным услугам, включая капитальный ремонт за счет денежных средств, полученных от покупателя. Именно поэтому необходимо нотариальное удостоверение.

В противном случае продавец обратиться в суд и оспорит договор, как заключенный при крайне тяжелых обстоятельствах. А нотариальное удостоверение докажет, что сделка была заключена добровольно.

С 2020 года обязанность по передаче документов на регистрацию в Росреестр передана нотариальным конторам.

Но практически такая возможность есть еще не у всех нотариусов. При наличии возможности, нотариус принимает от сторон электронное заявление на регистрацию и квитанцию об оплате госпошлины. После чего сведения передаются в территориальное отделение Росреестра в течение суток.

Через 2-3 дня нотариус выдает выписку из ЕГРН (в электронной или бумажной форме). При отсутствии технической возможности, гражданин самостоятельно передает документы на регистрацию в Росреестр или через МФЦ.

Процедура осуществляется в течение 10-14 дней. С этого момента покупатель наделяется обязанностью по оплате коммуналки. Таким образом по закону новому собственнику переходят только долги по капитальному ремонту.

Но стороны могут предусмотреть иные варианты перехода долгов. Управляющая компания не имеет право включить в долг нового владельца следующие платежи:

  1. по электроэнергии;
  2. за содержание общедомового имущества;
  3. по горячему и холодному водоснабжению;
  4. по канализации;
  5. за домофон, лифт.
  6. по отоплению;

Перед оформлением сделки целесообразно заранее проверить долги по капремонту и квартплате.

Способы проверки задолженности

  • Получение выписок от продавца. Необходимо обратить внимание на дату выдачи выписки и ее актуальность.
  • Получение выписки из ЕГРН самостоятельно. Информация об аресте имущества находится в свободном доступе. Заказ делается через . В выписке будут отражены данные собственника, наличие/отсутствие обременений.
  • Посещение расчетного центра вместе с собственником для получения актуальной информации. Если владелец уклоняется от предоставления выписок, целесообразно отказаться от сделки.
  • Получение информации о долгах продавца. Если денежные средства за коммунальные услуги взысканы в судебном порядке, то возбуждено исполнительное производство. Эти сведения можно получить на . Информация будет содержать сведения о взыскателе.

Чтобы избежать проблем с долгом, целесообразно оформить акт о показаниях счетчиков и заверить его у представителя управляющей компании.

Чтобы избежать оплаты задолженности при смене собственника целесообразно заранее проверить наличие долгов. В случае выявления долгов по коммуналке и капитальному ремонту, целесообразно заранее договориться с продавцом.

Если вы узнали о наличии долга после покупки, то необходимо получить консультацию юриста. Специалисты нашего сайта помогут разобраться со спорными вопросами.

Просто опишите ситуацию дежурному юристу.

Автор статьиЮрист по семейному праву.

Стаж с 2010 года.Рейтинг автораНаписано статей712 Сохраните ссылку или поделитесь с друзьями Оцените статью

(1 оценок, среднее: 5,00 из 5)

Загрузка.

Как продать квартиру с долгами по коммунальным платежам

16 апреля 2020Очень часто возникают такие ситуации, в которых срочно требуются деньги, единственным выходом остается продажа квартиры, но что же делать, если у вас не оплачены коммунальные платежи?

Довольно странно, но действующее законодательство РФ никоим образом не запрещает продажу квартиры имеющей задолженность по ЖКХ. Несмотря на смену владельца, долги никуда не денутся, и будут требовать оплату задолженности, но уже с нового собственника квартиры.В такой ситуации можно пойти двумя путями:1.

Отразить в договоре, что покупатель обязуется самостоятельно погасить долг, на это потребуется разрешение управляющей компании.2. Подать на продавца заявление в об уплате долга.Нюансы, которые могут возникнуть в ходе совершения сделки:Наложение ареста судебными приставами. Сделка не сможет состояться, если на недвижимость наложен арест, в таком случае нужно немедленно оплатить задолженность и обратиться к судебным приставам с просьбой о снятии ареста.Недвижимость находится в обременении у банка.

В такой ситуации решение остается за кредитором, при получении положительного ответа сделка может состояться.Квартира куплена с использованием средств материнского капитала.

В таком случае сделка зависит от решения органов опеки и попечительства.К чему приведет неоплаченная задолженность?Ежедневное увеличение пени;Владельцы квартиры могут быть отключены от поставок электричества и воды;Можно остаться без объекта недвижимости;Рекомендуется выплатить долг по ЖКХ до начала сделки купли-продажи, потому что есть вероятность, что новый владелец квартиры откажется оплачивать задолженность старого владельца.

Новый хозяин имеет полное право обратиться в суд с просьбой о взыскании задолженности с прежнего хозяина. Ст. 30 и 153 ЖК РФ гласят, что оплачивать услуги за коммунальные платежи обязан собственник, обязанность на котором лежит согласно дате регистрации права собственности.Как избежать неприятностей- четко пропишите все нюансы в условиях соглашения;- зафиксируйте на бумаге точную сумму задолженности по платежам;- отдельным пунктом пропишите, что сумму долга обязуется выплатить новый владелец квартиры;- в договоре необходимо указать, что управляющая компания дала разрешение на продажу квартиры и предоставить письменное подтверждение о переводе долга на нового владельца недвижимости. Также нужно учесть, что нельзя продавать недвижимость с долгами по коммунальным платежам если она не приватизирована.

Только вам решать, покупать или нет такую квартиру, но если воспользоваться услугами опытного юриста и грамотно составить договор, то проблем возникнуть не должно. Фото: domofond.ru на канал «Правда недвижимости», мы о многом узнаем первыми)Читайте также:

Можно ли продать квартиру с долгом по коммунальным услугам?

29.08.2017 16:07 16173 Категория: Сделка по продаже квартиры с долгами по коммунальным платежам может быть заключена, если покупатель и продавец оговорили между собой вопрос погашения задолженности. Такое согласие должно быть зафиксировано в письменном виде и заверено у нотариуса с обязательным указанием суммы задолженности на момент купли/продажи квартиры.

Кроме того, для такой сделки потребуется письменное подтверждение управляющей компании, ответственной за предоставление коммунальных услуг.

Задолженность перед новым покупателем скрыть невозможно, так как оформление прав собственности происходит на основании пакета документов, куда входит выписка из лицевого счёта, отражающая состояние оплаты за ЖКУ. Покупатель может сам попросить продавца предоставить справку из управляющей компании о наличии или отсутствии задолженности.

Существует несколько способов. Во-первых, стороны могут подписать соглашение о готовности заплатить долги. Перевод долга может быть осуществлён только с согласия управляющей компании, а в самом договоре отдельным пунктом должно быть указано, что имеет место переуступка долга новому собственнику.

Одним из вариантов продажи квартиры с долгами по квартплате является внесение покупателем залога (аванса).

Данная сумма должна быть отправлена на погашение долга по коммунальным платежам, иначе управляющая компания не даст разрешение на реализацию недвижимости. Уплаченная покупателем сумма должна быть прописана в договоре.

После оплаты долгов собственник будет обязан продать квартиру на ранее оговорённых условиях уже с учётом полученного аванса.

Вопрос-ответ Продать квартиру с долгом по коммунальным платежам также возможно, если задолженность будет оплачена покупателем добровольно непосредственно перед сделкой. Кроме этого, стороны могут договориться об уменьшении стоимости жилья на сумму накопившейся задолженности.

Нет, не обязан. Управляющая компания не вправе требовать погашения долгов с нового хозяина. Он платит за коммунальные услуги только с того момента, когда стал собственником данного жилья.

Если же покупатель покупал квартиру с обременением, и перевод долга на него осуществлён в соответствии с положениями статьи 391 Гражданского кодекса, то со дня регистрации собственности у него наступают обязательства платить по долгам. Согласно российскому законодательству, нельзя продать неприватизированную квартиру независимо от того, числятся долги за жильцами или нет.

Такая квартира является собственностью государства, а значит, и распоряжаться ей проживающие не могут. Сделку можно осуществить только после приватизации.

Также нельзя продать квартиру с долгами, на которую уже наложен арест. Невозможно продать также квартиру, которая выступает залогом по кредиту.

Без согласия банка такую сделку провести не получится.

Сложности при продаже также могут возникнуть, если квартира была куплена за материнский капитал. В данном случае продать недвижимость можно только при получении разрешения органов опеки и банка.

Жилищный Консультант

82431 На практике нередки случаи, когда покупатель уже после оформления всех бумаг обращается в расчетно-кассовый центр или управляющую компанию и узнает, что на его новой квартире «висит» большая задолженность.

Вопреки мифам, покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам не осуществляется с обременением. В законе явно не запрещается продавать квартиры с долгами, если таковые не установлены судом.

Обращаться к судебному разбирательству у многих поставщиков услуг по-прежнему считается крайней мерой.

Управляющая компания может прибегнуть к хитрости и пытаться убедить лицо в том, что долг записывается за определенной квартирой, а не человеком.

Согласно ЖК РФ, в частности , обязанность оплачивать счета возникает лишь с момента возникновения права собственности (там же приводятся иные основания – или вступление в кооператив). Решая вопрос, переходят ли старые долги по ЖКХ при покупке квартиры к новому владельцу, законодатель отвечает отрицательно.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: по все России.

Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно. относит к таким платежам и взносы на капитальный ремонт, но здесь данная норма вступает в противоречие с , которая назначает ответственным за все долги по капитальному ремонту собственника, обладающего жильем в данный момент.

Избежать данного платежа невозможно, только если иное не оговорено в договоре. На продавца не возлагается обязанность передавать документы, согласно некоторому перечню, но, согласно ГК РФ, покупатель должен быть ознакомлен со всеми существенными условиями сделки. Таким образом, при возникновении необходимости, сделка с такими долгами может быть оспорена по инициативе покупателя.

Покупатель может как во время проведения сделки, так и после произвести анализ ситуации с задолженностью:

  1. Многие управляющие компании создают подобные порталы для информирования жильцов, к процессу также подключаются банковские и иные государственные учреждения.
  2. Аналогичная информация может быть предоставлена в расчетно-кассовом центре. Сведения предоставляются интегрировано, но в момент передачи от соответствующих поставщиков услуг.
  3. Из первых рук получить информацию можно в ЖЭК, офисе Ростелекома или энергосбытовой компании, обслуживающей район.
  4. Больше всего повезло жителям Москвы – здесь действует портал центра координации ГУ ИС, на котором предоставляется общая информация, а также частичная, рассчитанная за определенные интервалы времени. Справка подробно расскажет, как узнать долги по квартире в любом районе города.

Среди банков, подобную услугу оказывает Сбербанк. В Москве наиболее распространено получение информации через Банк Москвы. Там же имеются опции оплаты онлайн, которые вряд ли понадобятся, если есть все основания того, что долг был накоплен прежним владельцем.

Хорошо проработанный договор купли-продажи должен изначально содержать пункт об отсутствии возможностей передачи долга по коммунальным услугам новому владельцу. Даже при такой защищенности, управляющая компания может начать требовать средства от лица нового владельца.

При этом не стоит опасаться судебного преследования: никаких прав требования с нового владельца не существует, за исключением того, если в договоре с продавцом или управляющей компанией сказано обратное. В таких случаях долг действительно придется оплачивать на основании . При покупке квартиры долги по квартплате не списываются в силу особенностей бухгалтерского учета, но и опасаться санкций новому владельцу не стоит.

В случае если платежные документы с требованиями оплатить долг все же приходят, необходимо:

  • Снять копии с договора купли-продажи, свидетельства (выписки).
  • Любые действия по взысканию средств после данного обращения являются вымогательством и караются в том числе по .
  • Написать заявление с требованием прекратить выставлять счета за период, предшествующий регистрации.
  • В случае если в акте приема квартиры был пункт о снятии показаний счетчиков (а его лучше включать), приложить также его.
  • Документы отправить заказным письмом или передать под расписку в офис компании.

Также следует отметить, что предоставлять данные о нынешнем месте жительства прежнего владельца или передавать ему какую-либо информацию новый собственник не обязан.

При аналогичном общении с телефонной компанией следует обратить внимание, что потеря права собственности прекращает также договор обслуживания абонента.

Если есть подозрения на то, что квартира продается с долгами, следует действовать согласно данным этапам:

  1. В случае если долги обнаружены, предложить в договор внести пункт о самостоятельном погашении долгов или о сохранении задолженности за старым собственником.
  2. Обратиться к продавцу с просьбой предоставить документы на собственность, имеющиеся выписки.
  3. Обратиться в управляющую компанию, специализированный портал или расчетный центр, где получить сведения о текущей задолженности. Получение некоторых сведений возможно лишь с согласия собственника. С другой стороны, если собственник не предоставляет данных о квартире и долгах – это уже повод от нее отказаться.
  4. Обратиться в Росреестр за регистрацией прав собственности.
  5. В качестве варианта, если продавец согласен на погашение долгов новым владельцем, дополнительно указать размер скидки от стоимости квартиры. Прописывать скидку следует отдельным пунктом, но никак не в рамках итоговой цены. Причина проста – в случае оспаривания сделки, продавец вернет себе квартиру (вернув деньги покупателю), но с оплаченными счетами.
  6. Составить передаточный акт, передать средства любым удобным способом и зафиксировать отдельным документом показания счетчиков. Для большей уверенности необходимо заверить акт с показаниями в управляющей компании.
  7. Запросить выписку в ЕГРП, в частности, чтобы установить наличие уже наложенных арестов и прочих обременений.

Для регистрации подобной квартиры необходимо предоставить:

  1. Выписки из реестра.
  2. Документы основания, свидетельствующие о легитимности прав собственности в отношении продавца;
  3. , включая выписку из домовой книги.
  4. Справку из службы судебных приставов (можно получить онлайн), если вынесено судебное решение об исполнительном производстве.
  5. Акт приема-передачи квартиры.
  6. Свидетельство о регистрации.
  7. Справку-счет из расчетного центра, ЖЭК или УК.
  8. Расписка.
  9. Акт передачи денег.
  10. Паспорта сторон.
  11. Квитанция из банка об уплате 2000 рублей в качестве пошлины.
  12. Справку из налоговой об отсутствии долгов.
  13. Основной договор и дополнительное соглашение о погашении задолженности за счет средств, передаваемых по и данные о том, кто платит за долг.

В отдельных случаях, если деньги передаются через ячейку или аккредитив, предоставляются экземпляры соответствующих договоров. Гражданин, недавно купивший квартиру, решил обратиться в управляющую компанию с целью заключения договора. При этом он был абсолютно уверен в том, что никаких долгов нет, поскольку риелтор, который вел сопровождение сделки, сказал, что никаких задолженностей не имеется.

В данном случае новый собственник должен обратиться в с требованием о переводе лицевого счета на его имя. В отношении риелтора предусмотрены штрафные санкции в соответствии с законом о защите прав потребителей: подобное некачественное оказание услуги подразумевает возврат всей суммы вознаграждения. Управляющая компания, на основании предоставленных документов и статьи 153 ЖК РФ, не может отказать в переоформлении счета на новое лицо, более того – не вправе требовать платежей, поскольку ни за некачественную работу риелтора, ни за расходы прошлого жильца покупатель ответственности не несет.

Приобретение квартиры с долгами по платежам в пользу коммунальщиков – не является существенным обременением, кроме случаев, когда в отношении владельца и его имущества (в частности, квартиры) наложен арест. Законом определено, что:

  1. Иной порядок долгов стороны могут устанавливать в рамках как договора, так и дополнительного соглашения.
  2. Покупатель имеет право требовать справки из расчетных и коммунальных учреждений.
  3. Новый владелец не несет ответственности по долгам старого за исключением платежей за капитальный ремонт.
  4. Судебная практика при покупке квартиры с долгами свидетельствует о защищенности покупателя в юридическом поле, что не убирает возможности произвола.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: по все России.

Звонки принимаются круглосуточно.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

4 thoughts on “Если продать квартиру с долгами кто должен их выплачивать

  1. Долги «висят» на квартире, а не на жильце. Придется платить, если не договоритесь с продавцом заранее.

  2. Прежде всего надо чётко понимать, что задолженность числится не за квартирой, а за собственником который ей владеет или владел и новый собственник не отвечает по долгам предыдущего собственника. Об этом чётко говорится в законодательном праве, давайте рассмотрим подробнее.
    Этот вопрос регулируется ЖК РФ ст. 153 п. 5 — «Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги». Где говорится,

Comments are closed.

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+