Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Гражданское право - Договор аренды земельного участка судебная практика

Договор аренды земельного участка судебная практика

Обзор арбитражной практики по спорам, вытекающим из арендных правоотношений

Как показывает судебная практика, чаще всего недобросовестные арендаторы, не желающие вносить плату за пользование имуществом арендодателей, апеллируют к разного рода порокам заключенных договоров. По мнению арендаторов, признание договора незаключенным освободит их от обязанности заплатить за использованное имущество. В свою очередь арбитражные суды почти единодушно трактуют данный вывод как заблуждение, не основанное на нормах гражданского права. Как отмечают суды, пользование имуществом – землей, зданиями, строениями, транспортными средствами и так далее в Российской Федерации является платным.

Формой такой платы может являться либо законодательно закрепленные налоги, либо определенные договорными соглашениями арендные платежи.

Однако это отнюдь не означает, что пользование имуществом, одновременно выходящее за рамки и закона и частноправовых договоренностей осуществляется безвозмездно. Во всех подобных случаях на стороне лица, неосновательно временно пользовавшегося чужим имуществом, возникает обязательство вследствие неосновательного обогащения. В свою очередь любые правоотношения между коммерческими организациями основываются на принципах возмездности и эквивалентности обмениваемых материальных объектов, а также недопустимости неосновательного обогащения.

Отсюда следует, что признание договора аренды незаключенным, ничтожным вне зависимости от оснований не освобождает от внесения платы за фактическое пользование чужим имуществом. Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило. Больше того, лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения.

Следовательно, при отсутствии между сторонами заключенной в установленном порядке гражданско-правовой сделки, либо при обнаружении каких-либо пороков подобной сделки подлежит удовлетворению требование общества о взыскании с должника денежной суммы, представляющей собой плату за фактическое пользование потенциальным объектом аренды (Постановление ФАС Московского округа № А41-43256/10 от 24.04.2012, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа № А63-5026/2011 от 07.06.2012).Одновременно арбитражные суды обращают внимание на то, что само по себе истечение срока действия договора аренды также не освобождает арендатора от внесения арендных платежей в размере, определенном прекратившим действие договором, либо исходя из ставок, которые действовали в период такого использования (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.05.2007 N А05-10158/2006-30, № А56-27955/2011 от 20.04.2012, Постановление ФАС Дальневосточного округа от 26 октября 2009 г. N Ф03-5491/2009). Например, арендатор может какое-то время после истечения срока действия договора пользоваться имуществом арендодателя и не вносить арендную плату, ссылаясь на отсутствие у него намерения продолжать арендные отношения по окончании срока действия договора и уклоняясь от подписания акта приема-передачи имущества. Как правило, в подобных ситуациях арбитражные суды удовлетворяют требования арендодателей об освобождении принадлежащих им объектов аренды и взыскании с арендаторов арендной платы за все время пользования спорным имуществом.

В обоснование своей позиции суды поясняют, что Гражданским кодексом Российской Федерации установлены специальные правила передачи в аренду зданий, сооружений, подлежащие применению к аренде нежилых помещений. Так, передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

При этом уклонение арендодателя либо арендатора от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ от исполнения обязанности по передаче либо принятию имущества соответственно. В случае прекращения договора аренды здания или сооружения арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю также по передаточному акту или иному документу о передаче.

Если доказательств возврата арендованного помещения после прекращения срока действия договора не имеется, исполнение обязательства по внесению арендной платы нельзя считать прекратившимся. Следовательно, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.Наряду с неуплатой арендных платежей и сумм за фактическое пользование чужим имуществом на практике встречаются ситуации, когда арендные платежи по договору оказываются переплаченными.

Следовательно, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.Наряду с неуплатой арендных платежей и сумм за фактическое пользование чужим имуществом на практике встречаются ситуации, когда арендные платежи по договору оказываются переплаченными. И здесь возможны злоупотребления правом уже со стороны самих арендодателей — далеко не во всех случаях арендодатели стремятся разрешать возникающие по этому поводу вопросы мирным путем в рамках действующих договорных соглашений.

Как правило, арендаторам ставится условие – либо отказ от требований о возврате переплаты, либо возврат денежных средств и прекращение договора.

В качестве обоснования такой позиции арендодатели указывают на то, что требование о взыскании неосновательного обогащения в виде излишне полученной арендодателем арендной платы может быть заявлено арендатором только после прекращения арендных правоотношений. Между тем, подобную точку зрения нельзя считать обоснованной, на что и указывают арбитражные суды в своих решениях (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 21 июня 2012 г.

по делу N А63-4318/2011). Так, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество — неосновательное обогащение. По общему правилу стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Несмотря на это, правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. По смыслу данной нормы права, неосновательным обогащением следует считать не то, что исполнено в силу обязательства а лишь то, что получено стороной в обязательстве в связи с этим обязательством и явно выходит за рамки его содержания.
По смыслу данной нормы права, неосновательным обогащением следует считать не то, что исполнено в силу обязательства а лишь то, что получено стороной в обязательстве в связи с этим обязательством и явно выходит за рамки его содержания.

При этом правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате ошибочно исполненного.

Таким, образом, вопреки доводам арендодателей, переплаченная арендная плата может быть возвращена (зачтена в счет будущих платежей) арендатору без расторжения договора.Частным случаем злоупотреблений со стороны арендодателя являются необоснованные попытки расторжения договора по причине имевших место нарушений арендатором его условий. Например, при просрочке внесения арендной платы.

Как указывают суды, наличие таких нарушений само по себе не влечет безусловного расторжения заключенных договоров (Постановление ФАС Московского округа от 11 февраля 2010 г. N КГ-А41/15375-09). Действительно, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Однако досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более, чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

То есть арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенные нарушения договора арендатором. Такие обстоятельства, как неуплата арендных платежей служат основанием для расторжения договора в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды. При этом не может служить основанием для удовлетворения требований арендодателя о досрочном расторжении договора аренды сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение, а также его последствия устранено арендатором в разумный срок.Немало споров вызывает и вопрос о том, подлежат ли возмещению затраты арендатора на капитальный ремонт объекта аренды.

Действительно, ни в законе, ни зачастую в договорах ни о какой обязанности арендатора проводить капитальный ремонт арендуемого имущества не говорится. Между тем, бывают ситуации, когда на момент передачи имущества арендатору объект аренды находится в неудовлетворительном состоянии, арендодатель ремонт производить отказывается, а фактическое использование данного имущества по назначению возможно только после окончания производства капитального ремонта. Тогда остро встает вопрос о наличии оснований для возложения на арендодателя обязанности по возмещению арендатору понесенных им расходов на капитальный ремонт.

Анализ гражданского законодательства позволяет сделать вывод о том, что обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора — во внесении платежей за пользование этим имуществом. Помимо этого, закон обязывает арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, то есть производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено договором аренды.
Помимо этого, закон обязывает арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, то есть производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено договором аренды. Также в законе закреплено общее правило об обязанности арендодателя производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, то в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя стоимость ремонта.

При этом согласия арендодателя на проведение капитального ремонта не требуется. Отсюда арендатор вправе требовать возмещения затрат на капитальный ремонт. Правда, если только подтвердит неотложную необходимость его проведения для эксплуатации предоставленного в аренду объекта.

Разрешая подобные споры, суды указывают, что для подтверждения необходимости проведения ремонта и понесенных вследствие этого расходов арендатору необходимо предоставить дефектную ведомость, локальный ресурсный сметный расчет, трудовое соглашение на выполнение работ по капитальному ремонту, ведомость объемов работ, акт о приемке выполненных работ, квитанции об оплате. Нелишним будет также предоставить в суд фотоматериалы (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа № А32-20236/2011 от 08.06.2012).Нередко, арендаторы требуют обязать арендодателя в судебном порядке продлить договор аренды на новый срок, ссылаясь на необходимость реализации принадлежащего им права на получение преимуществ при перезаключении договора на новый срок. Суды, разрешая подобные споры, отмечают, что указание в договоре на то, что арендатор, надлежащим образом выполнявший принятые на себя по договору обязательства, по окончании действия договора имеет преимущественное право перед другими лицами на возобновление договора, не свидетельствует о возможности обязать арендодателя продлить договор аренды на новый срок (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа № А25-1619/2010 от 14.11.2011, Постановление ФАС Северо-Западного округа № А13-8929/2011 от 07.06.2012).

По общему правилу граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством.

Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Доказательства наличия намерений предоставить земельный участок в аренду иным лицам не представлены.

Со своей стороны арендодатель свободен в своем волеизъявлении по вопросу о продолжении арендных отношений либо их возобновлении.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору.

Иными словами, преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу. В этом случае преимущественное право арендатора подлежит обязательной реализации.

При этом арбитражные суды сходятся во мнении, что нормы гражданского законодательства о преимущественном праве перезаключения договора не свидетельствуют об обязанности арендодателя продлить договор аренды на новый срок.Также в обоснование своих прав на пользование имуществом арендодателя после истечения срока действия договора аренды арендаторы могут ссылаться на его продление на неопределенный срок в связи с использованием имущества после прекращения договора.

В качестве же оснований для пролонгации договорных отношений приводятся доводы о добросовестном исполнении обязанностей по договору аренды, преждевременности заявленных требований об освобождении предмета аренды, а также внесения арендных платежей уже после прекращения договора.

Как правило, суды не принимают во внимание указанные доводы и встают на сторону арендодателя, заявляющего требования об освобождении арендатором ранее арендованного имущества по истечении срока договора (Постановлении ФАС Дальневосточного округа № Ф03-3456/2011 от 02.09.2011, Постановление ФАС Волго-Вятского округа № А43-4189/2011 от 21.02.2012).

На самом деле договор аренды заключается на срок, определенный самим договором. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Со своей стороны арендодатель вправе сообщить арендатору о намерении прекратить арендные правоотношения по истечении срока действия договора. Такие действия арендодателя свидетельствуют о наличии возражений с его стороны по поводу дальнейшего, то есть за пределами срока аренды использования имущества арендатором.

Тогда договор аренды признается прекращенным в связи с истечением его срока.

При этом арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Утверждение же о том, что использование имущества и внесение арендных платежей свидетельствуют о возобновлении договора на неопределенный срок, ошибочно, поскольку договор возобновляется на неопределенный срок в случае отсутствия у контрагента возражений по факту дальнейшего пользования имуществом другой стороной.

Помимо этого право арендодателя отказаться от возобновления договора не обусловлено необходимостью его обоснования с указанием каких-либо причин.Ссылки по теме:

  1. – Клерк.Ру, 09.07.12
  2. – Клерк.Ру, 14.06.12

Источник: «» Рубрика:

  1. , редактор ИА «Клерк.Ру»

Подписывайтесь на «Утреннего бухгалтера».

Все для бухгалтера.

  1. © 2001–2020, Клерк.Ру.

18+

Решение от 26 февраля 2020 г. по делу № А32-11772/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ350063, г. Краснодар, ул. Постовая,32ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИР Е Ш Е Н И Ег.

Краснодар Дело № А32-11772/201726.02.2019Резолютивная часть решения объявлена 10.01.2019. Полный текст решения изготовлен 26.02.2019.Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Куликова О.Б., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Авагимовым Г.М., рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367)к обществу с ограниченной ответственностью «Торговый Дом Черноморский» (ИНН 2318029090, ОГРН 1032310482445)третье лицо: временный управляющий общества с ограниченной ответственностью «Торговый Дом Черноморский» Козлов Андрей Валерьевичо взыскании 807 482 рублей 29 копеек и о расторжении договора аренды от 24.11.2003 № 4900002953 о предоставлении земельного участка 8 051 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0109016:1003, расположенного по адресу: г.

Сочи, Лазаревский район, ул. Одоевского, д. 87,при участии в заседании представителя истца Плотникова Д.И., установил следующее.В Арбитражный суд Краснодарского края обратилось администрация города Сочи с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Торговый Дом Черноморский» о взыскании 807 482 рублей 29 копеек, из которых 717 317 рублей 41 копейка задолженности, 90 164 рубля 88 копеек неустойки и о расторжении договора аренды от 24.11.2003 № 4900002953 о предоставлении земельного участка 8 051 кв.

87,при участии в заседании представителя истца Плотникова Д.И., установил следующее.В Арбитражный суд Краснодарского края обратилось администрация города Сочи с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Торговый Дом Черноморский» о взыскании 807 482 рублей 29 копеек, из которых 717 317 рублей 41 копейка задолженности, 90 164 рубля 88 копеек неустойки и о расторжении договора аренды от 24.11.2003 № 4900002953 о предоставлении земельного участка 8 051 кв.

м, с кадастровым номером 23:49:0109016:1003, расположенного по адресу: г.

Сочи, Лазаревский район, ул. Одоевского, д. 87 (с учетом уточнения заявленных требований в порядке статьи Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды земельного участка за период с 01.04.2016 по 30.09.2016.Представитель истца настаивал на удовлетворении исковых требований.Представитель ответчика в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом.Определением от 02.11.2017 производство по делу А32-11772/2017 приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по делу № А32-23409/2016.Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.09.2018 первоначальный иск: заявление о взыскании задолженности за период с 01.10.2015 по 29.10.2015 оставлены без рассмотрения, с ответчика в пользу администрации города Сочи взыскана задолженность за пользование земельным участком за период с 30.10.2015 по 31.03.2016 в размере 251 796 рублей 79 копеек.

В удовлетворении остальной части требований отказано, с общества в доход федерального бюджета 8 036 рублей государственной пошлины. В удовлетворении встречного иска отказано.

Расходы по встречному иску отнесены на истца по встречному иску.Согласно статье Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд возобновляет производство по делу по заявлению лиц, участвующих в деле, или по своей инициативе после устранения обстоятельств, вызвавших его приостановление, либо до их устранения по заявлению лица, по ходатайству которого производство по делу было приостановлено.

Таким образом, имеются основания для возобновления производства по делу.В судебном заседании в соответствии с положениями статьи Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 10.01.2019 до 12 часов 00 минут. После перерыва в назначенное время судебное заседание продолжено.В силу части 2 статьи Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Исследовав материалы дела, оценив все представленные доказательства, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению частично по следующим основаниям.Как видно из материалов дела, 24.11.2003 на основании постановления главы города Сочи от 14.08.2003 № 481/8 администрация (арендодатель) и Скоробогатов А.А. (арендатор) заключили договор аренды № 4900002953 земельного участка общей площадью 8051 кв.

м с кадастровым номером 23:49:0109014:0016, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский район, ул. Одоевского, 87, предоставленного в целях: «другие промышленные производства». Приведенное описание целей использования участка является исчерпывающим, именуется в дальнейшем «разрешенным пользованием» и не подлежит расширительному толкованию.Дополнительным соглашением от 13.03.2007 пункт 1.2 названного договора изложен в следующей редакции: «Земельный участок предоставляется для использования его в целях строительства 16-ти этажного жилого дома сроком до 27.05.2009».

Дополнительным соглашением от 05.06.2009 срок строительства продлен до 05.06.2011.Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем свидетельствует выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) от 20.04.2016 № 90-17707306.11 июня 2009 года на основании Федерального закона от 03.12.2008 № 244-ФЗ «О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях»» зарегистрировано право собственности муниципального образования г.

Сочи на земельный участок площадью 8 051 кв. м с кадастровым номером 23:49:0109014:0016, находящийся по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский район, ул. Одоевского, 87, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 23-АЕ N 523479.На основании соглашения от 29.03.2010 о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 24.11.2003 № 4900002953 права и обязанности арендатора перешли к обществу.Ссылаясь на нарушение обществом договорных обязательств в части внесения арендной платы в период с 01.04.2016 по 30.09.2016 и наличие задолженности, администрация обратилась в арбитражный суд с иском о взыскании долга в размере 717 317 рублей 41 копейки и неустойки в сумме 90 164 рублей 89 копеек за период с 21.04.2016 по 16.10.2016.В силу статей , и Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование (во временное владение), а арендатор — вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи ).Согласно пункту 4 статьи размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.Разрешая возникший спор, суд установил, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:01090168:1003 расположен в административных границах города-курорта Сочи. На момент подписания договора аренды от 24.11.2003 № 4900002953 данный участок относился к землям особо охраняемых природных территорий курорта федерального значения, поэтому являлся федеральной собственностью. Полномочиями по распоряжению им администрация не обладала, ввиду чего договор недействителен (ничтожен) в силу статьи Гражданского кодекса, пункта 1 статьи , статьи , пункта 3 статьи , статьи Гражданского кодекса.В то же время, ничтожность договора аренды не освобождает арендатора от внесения платы за землепользование.На основании пункта 1 статьи Гражданского кодекса, пункта 3 статьи (в редакции до 01.03.2015) и статьи (в действующей редакции) плата за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен.Если иное не установлено данным Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: 1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности (пункт 3 статьи ).Таким образом, стоимость аренды публичной земли относится к категории регулируемых цен, поэтому стоимость пользования указанным имуществом должна определяться с учетом применимых в соответствии с действующим законодательством ставок арендной платы.По правилам статьи Гражданского кодекса лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Кодекса.В соответствии с пунктом 2 статьи Гражданского кодекса лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.В соответствии со статьей Федерального закона Российской Федерации от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее — Закон о банкротстве) все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, указанных в пункте 1 статьи 134 данного Федерального закона, и требований о признании права собственности, о взыскании морального вреда, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.В соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи Закона о банкротстве возникшие после возбуждения производства по делу о банкротстве требования кредиторов об оплате поставленных товаров, оказанных услуг и выполненных работ являются текущими.В пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 63 «О текущих платежах по денежным обязательствам в деле о банкротстве» разъяснено, что по смыслу абзаца 2 пункта 1 статьи Закона о банкротстве текущими являются любые требования об оплате товаров, работ и услуг, поставленных, выполненных и оказанных после возбуждения дела о банкротстве, в том числе во исполнение договоров, заключенных до даты принятия заявления о признании должника банкротом.Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце третьем пункта 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 63 в договорных обязательствах, предусматривающих периодическое внесение должником платы за пользование имуществом (договоры аренды, лизинга), длящееся оказание услуг (договоры хранения, оказания коммунальных услуг и услуг связи, договоры на ведение реестра ценных бумаг и т.д.), а также снабжение через присоединенную сеть электрической или тепловой энергией, газом, нефтью и нефтепродуктами, водой, другими товарами (за фактически принятое количество товара в соответствии с данными учета), текущими являются требования об оплате за те периоды времени, которые истекли после возбуждения дела о банкротстве.Таким образом, в качестве критерия для разграничения текущих и реестровых платежей выступает момент возникновения обязательства по оплате товаров, работ, услуг.

При этом, если отношения между сторонами предусматривают периодическое внесение должником платы за пользование имуществом и внесение данной оплаты осуществляется за определенные периоды, критерием для разграничения текущих и реестровых платежей является окончание соответствующего периода и наступление обязательства по оплате (вне зависимости от даты начала периода).Определением арбитражного суда Краснодарского края от 30 октября 2015 года по делу № А32-39582/2015-43/151-Б принято к производству заявление ООО «Стройэнергокомплекс» о признании несостоятельным (банкротом) ООО «Торговый дом «Черноморский» (ИНН 2318029090, ОГРН 1032310482445).Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 02.09.2016 ООО «Торговый дом «Черноморский» (далее – должник) признан банкротом, в отношении должника введена процедура наблюдения. Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 29.06.2017 ООО «Торговый дом «Черноморский» (ИНН 2318029090, ОГРН 1032310482445) признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника введена процедура конкурсного производства.

Определение суда от 28.07.2017 конкурсным управляющим утверждена Фоминых Д.Е.Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.12.2016 конкурсным управляющим утвержден Козлов Андрей Валерьевич (далее – управляющий).Требования истца о взыскании задолженности с 01.04.2016 являются текущей задолженностью.Согласно части 1 статьи Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ

«О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»

(далее – Закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ) и части 1 статьи Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – Жилищный кодекс) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи Закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ).Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество (пункт 2 статьи Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).В пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление от 17.11.2011 № 73) разъяснено, что согласно части 1 статьи Закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ и части 1 статьи Жилищного кодекса собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи Гражданского кодекса независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.Судебная практика при применении указанных норм (разъяснений) к ситуации возведения на арендуемом застройщиком земельном участке жилого многоквартирного дома, право собственности первого лица на любое из помещений в котором зарегистрировано в ЕГРП, также исходит из того, что обязанность по внесению арендной платы за земельный участок, предоставленный для строительства такого жилого дома, у застройщика прекращается на основании статьи Гражданского кодекса.Законодатель указал на правовой подход, применяемый в отношении земельных участков, находящихся в публичной собственности и предоставленных застройщику в аренду для строительства нежилых объектов.По смыслу абзаца 2 пункта 3 статьи Гражданского кодекса при приобретении недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем отчуждателю, покупатель приобретает право пользования соответствующим участком на тех же условиях, что и отчуждатель.В пункте 25 постановления от 17.11.2011 № 73 (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13) разъяснено следующее: при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).В случае если имевшееся у застройщика (продавца) право аренды земельного участка перешло к нескольким лицам в связи с приобретением ими в собственность нежилых помещений в том числе во вновь построенном нежилом здании, с момента государственной регистрации права собственности на помещения на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка.Такой подход не лишает арендатора (арендаторов) права требовать расторжения действующего договора аренды, по которому земельный участок был предоставлен для строительства, и заключения нового договора аренды для целей эксплуатации построенного объекта недвижимости. При этом подлежит определению площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации нежилого здания, которая может не совпадать с площадью участка, предоставленного для строительства этого объекта недвижимости.Из материалов дела следует, что на предоставленном обществу как застройщику в аренду земельном участке построен и введен в эксплуатацию многоэтажный жилой дом с общим количеством этажей – 17 (включая один технический этаж), общей площадью 31 558, 95 кв.

м; одноэтажное нежилое здание (проходная) общей площадью 17,9 кв.

м; трехэтажное нежилое здание (административный корпус) общей площадью 729,6 кв. м, не завершенный строительством объект общей площадью 3160,5 кв. м (51% готовности), что зафиксировано в акте осмотра земельного участка от 01.12.2015.На основании выписки из ЕГРП от 14.03.2016 N 23/197/002/2016-423 в спорный период обществу на праве собственности принадлежали нежилое здание площадью 3160,5 кв.

м, проходная (нежилое) площадью 17,9 кв. м, объект незавершенного строительства общей площадью 3160,5 кв. м (51% готовности).Суду предоставлена информация в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0109016:1003, по ул.

Одоевского, 87, Лазаревского района города Сочи, представлено разрешение от 08.06.2011 № RU 23309-134/Л-1-245 на строительство объекта: «16-этажный многоквартирный жилой дом», па земельном участке с кадастровым номером 23:49:0308007:1462 по 23:49:0109016:1003, по ул. Одоевского, Лазаревского района города Сочи, выданное ООО «Торговый дом «Черноморский» и документы, послужившие основанием для его выдачи.Ответчик, исполнив надлежащим образом обязательство по строительству и вводу в эксплуатацию жилого дома (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдано 14.04.2015, первая регистрация права собственности на квартиру произведена в августе 2015 года, перестало быть фактическим пользователем земельного участка в связи с поступлением квартир (нежилых помещений) в жилом доме в собственность иных лиц после завершения строительства дома.Таким образом, прекращена обязанность общества по оплате за пользование земельным участком в той его части, на которой расположены введенные в эксплуатацию многоквартирные дома, с момента первой регистрации права собственности на квартиру в каждом из домов.Доказательств, опровергающих указанный довод администрация суду не представила, и материалы дела не содержат.Учитывая вышеизложенные обстоятельства дела, суд считает, что у общества отсутствует обязанность оплачивать пользование земельным участком за период с 01.04.2016 по 30.09.2016 в той его части, на которой расположен введенный в эксплуатацию многоквартирный дом, с момента первой регистрации права собственности на квартиру в этом доме.В отношении объекта трехэтажное нежилое здание (административный корпус), общей площадью 729,6 кв.

м, у ответчика также отсутствует обязанность оплачивать пользование земельным участком, поскольку указанный объект принадлежит на праве собственности Скоробогатову А.А., запись регистрации 23-01.46-3.2.2001-21.Суд неоднократно предлагал лицам, участвующим в деле, рассмотреть вопрос о проведении экспертизы в целях определения нормативно установленной площади объектов.Представители сторон ходатайств о назначении экспертизы не заявили.Согласно части 2 статьи Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.Оценив представленные в материалы дела доказательства с учетом требований статей , Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд установил, что взысканию задолженности за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:01090168:1003, расположенным по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский район, ул. Одоевского, 87, за период с 01.04.2016 по 30.09.2016 отсутствует.В связи с недействительностью (ничтожностью) договора аренды земельного участка условие договора о неустойки за просрочку внесения арендных платежей неприменимо, также как и не применимо условие о расторжении договора в связи с чем, в удовлетворении требования о взыскании неустойки, а также о расторжении договора надлежит отказать.Согласно статье Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются судом со стороны. В связи с отказом в удовлетворении исковых требований и освобождением администрации от уплаты государственной пошлины, государственная пошлина в доход федерального бюджета не взыскивается.На основании изложенного, руководствуясь статьями , , , , , , – Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд РЕШИЛ:Возобновить производство по делу.В удовлетворении исковых требований отказать.Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия.Судья О.Б.

КуликовАС Краснодарского края Администрация г.

Сочи ООО «ТД Черноморский» (ИНН: 2318029090 ОГРН: 1032310482445) Куликов О.Б. (судья) Судебная практика по применению норм ст.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

3 thoughts on “Договор аренды земельного участка судебная практика

  1. новый договор аренды напишите или доп соглашение к старому о продлении сроков, если уж им так принципиально

  2. Думаю, проблема именно в том, что договор считается продленным на НЕОПРЕДЕЛЕННОЕ время, а договор субаренды ты заключаешь на ОПРЕДЕЛЕННОЕ:.

Comments are closed.

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+